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disposiciones consolidadas:
BOE-A-2002-2286
Ley del suelo y ordenación territorial de Extremadura
Estado:
VIGENTE
Fecha de Publicación:
2002/02/05
Rango:
Ley
Departamento:
Comunidad Autónoma de Extremadura
Origen:
Autonómico
Este documento es de carácter informativo y no tiene valor jurídico.
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Sección 3.ª

El régimen del suelo urbanizable y del suelo urbano

BOE-A-2002-2286> TÍTULO I> Sección 3.ª
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1. Mientras no cuente con Programa de Ejecución aprobado, rige para el suelo el régimen propio del suelo no urbanizable común, no pudiendo aprobarse ni autorizarse en él otras obras que las de carácter provisional previstas en esta Ley y las correspondientes a infraestructuras y dotaciones públicas.
2. Los Programas de Ejecución son instrumentos para la ejecución de actuaciones urbanizadoras que se rigen por lo dispuesto en los artículos 117 a 120 de la presente Ley y cuya aprobación determina la aplicación del régimen contenido en el artículo siguiente.
1. La aprobación por la Administración del correspondiente Programa de Ejecución determina:
a) La identificación del ámbito espacial concreto que delimita la actuación y la vinculación legal de los terrenos al pertinente proceso urbanizador y edificatorio del sector y en el marco de la correspondiente unidad de actuación, estableciendo las condiciones para su desarrollo.
b) La afectación legal de los terrenos, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes de la promoción de la correspondiente actuación y el levantamiento de las cargas a que se refiere el artículo 14, tal como resulten precisados por el planeamiento urbanístico y el Programa de Ejecución correspondiente, en régimen de equitativa distribución de los beneficios y las cargas y en los términos de la forma de gestión de la actividad y el sistema de ejecución que se fijen al efecto.
c) El derecho de los propietarios al aprovechamiento urbanístico resultante de la aplicación a la superficie de sus fincas originarias respectivas del porcentaje del aprovechamiento medio del área de reparto correspondiente, bajo la condición del cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas establecidos en el artículo 14, así como a ejercitar los derechos determinados en el artículo 13.
d) La afectación legal de los terrenos obtenidos por la Administración actuante en virtud de entrega obligatoria y gratuita por cualquier concepto a los destinos previstos en el planeamiento.
2. Las entregas de terrenos a la Administración comprenden:
a) La superficie total de los viales, parques y jardines públicos, zonas deportivas y de recreo y expansión públicos, equipamientos culturales y docentes públicos y los precisos para la instalación y el funcionamiento de los restantes servicios públicos previstos. Cuando la superficie total de los terrenos destinados a dotaciones y servicios públicos previamente existentes sea igual o superior a la que deba resultar de la ejecución del planeamiento urbanístico, se entenderá sustituida una por otra, percibiendo la Administración los aprovechamientos que le correspondan en terrenos con aprovechamiento lucrativo, salvo que aquellos terrenos hubiesen sido objeto de previa cesión gratuita y ello sin perjuicio del régimen patrimonial que, de conformidad con su legislación específica, le sea aplicable a la Administración General del Estado y de los organismos públicos adscritos a la misma.
b) La superficie de suelo libre de cargas de urbanización precisa para materializar el diez por ciento del aprovechamiento del sector que corresponde a la Administración.
No obstante lo anterior, en aquellos sectores cuyo aprovechamiento sea superior o inferior a la media aritmética de los aprovechamientos medios correspondientes a la totalidad de las áreas de reparto en que el planeamiento hubiera desagregado el suelo urbanizable, el planeamiento podrá incrementar o disminuir la entrega de suelo urbanizable con aprovechamiento lucrativo, según proceda, en proporción a la diferencia existente y hasta un máximo de un 15% y un mínimo de un 5%.
c) La superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo que corresponda, en su caso, al porcentaje pertinente aplicado a la diferencia entre el aprovechamiento del sector y el aprovechamiento medio del área de reparto.
Esta entrega se realizará con carácter provisional y a reserva de liquidación final, cuando este componente del excedente de aprovechamiento deba destinarse a la compensación de propietarios de terrenos cuyo aprovechamiento objetivo sea inferior al medio del área de reparto. A este último efecto compensatorio, para los sectores a los que el planeamiento general atribuya un aprovechamiento superior al medio del área de reparto correspondiente, los Programas de Ejecución deberán delimitar unidades de actuación y atribuir a una o varias de ellas este componente del excedente de aprovechamiento.
3. Las entregas de suelo a que se refieren las letras b) y c) del apartado anterior podrán sustituirse por el abono en metálico de su valor, en los supuestos y condiciones previstos en el artículo 38. La monetización de las entregas previstas en el citado apartado b) será posible siempre que el deber no pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública, en los términos establecidos por la legislación estatal en materia de suelo.
4. No es posible, con carácter general, la realización de otros actos edificatorios o de implantación de usos antes de la ultimación de las obras de urbanización que los previstos en el apartado 1 del artículo anterior. Sin embargo, podrá autorizarse la edificación vinculada a la simultánea ultimación de la urbanización, en las mismas condiciones previstas en el artículo 157 para las actuaciones edificatorias.
1. El régimen urbanístico del suelo urbano para el que el planeamiento de ordenación territorial y urbanística establezca o prevea, a efectos de su ejecución, la delimitación de unidades de actuación urbanizadora, es el propio del suelo urbanizable en los mismos términos que el artículo anterior. No obstante, a los efectos de su valoración, se tasará como suelo urbano aún antes de ser programado.
2. El régimen del restante suelo urbano será el siguiente:
A) Los terrenos estarán legalmente vinculados a la edificación y al uso previsto por la ordenación territorial y urbanística, así como, en su caso, afectados al cumplimiento por sus propietarios de los deberes pendientes de entre los enumerados en el artículo 14, tal como resulten precisados por el planeamiento urbanístico.
A los efectos del párrafo anterior, las entregas de suelo serán:
1. En el caso de parcelas que aún no dispongan de la condición de solar por ausencia de alguno de los servicios urbanísticos o afectado por dotaciones fijadas por el planeamiento, las precisas para obtener la condición de solar de entre las prescritas para el suelo urbanizable en la letra a) del apartado 2 del artículo anterior.
2. En el caso de terrenos sometidos a operaciones de reforma interior las siguientes:
a) Las de suelo dotacional público: las derivadas de los objetivos del planeamiento general municipal o del planeamiento especial que corresponda, dimensionadas por relación a los estándares regulados en el artículo 74 y en función de los incrementos de aprovechamiento que el planeamiento otorgue o de los aprovechamientos atribuidos a la unidad, o unidades, de actuación urbanizadora que en su caso se delimiten.
b) Las de superficie de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo suficiente e idóneo para materializar el diez por ciento de la diferencia de aprovechamiento entre el correspondiente a la situación final y la inicial de la reforma interior. Este porcentaje podrá incrementarse o disminuirse por el planeamiento, según proceda y de forma suficientemente motivada, en función de las plusvalías generadas por la acción pública y el papel incentivador que la reforma interior otorgue a la iniciativa privada, con el límite del 15% y el 5%, respectivamente.
3. En el caso de terrenos a los que el planeamiento atribuya, sea por cambio del uso a uno de mayor rentabilidad, sea por incremento de la edificabilidad, un aprovechamiento objetivo superior al preexistente según definición del apartado 3.4 de la disposición preliminar, las siguientes:
a) La parte proporcional de suelo dotacional público resultante de aplicar los estándares regulados en el artículo 74 en función del incremento de edificabilidad que el planeamiento otorgue.
b) La superficie de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo suficiente e idónea para materializar el diez por ciento de la diferencia de aprovechamiento entre el atribuido por el nuevo planeamiento y el preexistente. El planeamiento podrá incrementar o disminuir dicho porcentaje, de manera motivada, en función de las plusvalías y sobre la base de estudio de mercado actualizado hasta el 15% y el 5%, respectivamente. En ausencia de estudio de mercado, para determinar la diferencia proporcional entre los diversos valores de repercusión de suelo para cada uso global residencial plurifamiliar, unifamiliar, terciario o industrial, se adoptarán los establecidos para cada polígono fiscal en la última ponencia de valores catastral vigente.
4. Los propietarios tendrán derecho al aprovechamiento urbanístico lucrativo de que sea susceptible su parcela o solar, minorado, en su caso, en la cuantía de la entrega a que se refieren los párrafos a) y b) de los dos números anteriores. A dichos efectos podrá autorizarse la edificación aun cuando la parcela correspondiente no tenga todavía la condición de solar, siempre que quede debidamente garantizada la simultánea y completa urbanización.
B) Los terrenos obtenidos por la Administración municipal en virtud de entrega obligatoria y gratuita por cualquier concepto quedarán afectados a los destinos previstos por el planeamiento de ordenación territorial y urbanística.
Las entregas de suelo previstas en los apartados 2 y 3 de la anterior letra A) siempre que así se justifique, podrán sustituirse por el pago en dinero de su valor calculado conforme al artículo 38, con la finalidad de facilitar la gestión urbanística privada. El importe deberá ser ingresado en todo caso en el patrimonio público de suelo, o en su caso si corresponde a la obtención de las dotaciones correspondientes.
1. Las áreas de reparto en suelo urbanizable deben comprender:
a) Uno o varios sectores completos; y
b) Los sistemas generales no incluidos en ningún sector. La superficie de estos sistemas se adscribirá a las distintas áreas de reparto en la proporción adecuada y debidamente calculada para que las áreas con un mismo uso global tengan un aprovechamiento medio similar.
2. Las áreas de reparto en unidades de actuación urbanizadora en suelo urbano clasificado en virtud de lo dispuesto en la letra b) del apartado 1 del artículo 9, se delimitarán de manera análoga a las correspondientes al suelo urbanizable, sin que en este caso sea obligada la adscripción de sistemas generales a aquéllas.
3. En suelo urbano ya urbanizado a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 9, no procede la delimitación de áreas de reparto, constituyendo cada solar el ámbito espacial de atribución del aprovechamiento, conformado en este caso como aprovechamiento objetivo.
4. Cuando el planeamiento no se lo haya atribuido, el aprovechamiento objetivo de las superficies de suelo urbano con destino dotacional público no incluidas en unidades de actuación se determinará por la media ponderada de la edificabilidad y el uso mayoritario asignados por el planeamiento en la Zona de Ordenación Urbanística en que se integren, de conformidad con lo establecido en la legislación estatal en materia de suelo.
1. El Plan General Municipal fijará, mediante coeficientes unitarios de edificabilidad, el aprovechamiento medio correspondiente a cada área de reparto que explícitamente delimite.
2. Para calcular el aprovechamiento medio se dividirá el aprovechamiento objetivo total del área de reparto entre la superficie de ésta, excluida la del terreno dotacional público existente ya afectado a su destino.
3. Para calcular el aprovechamiento subjetivo de las parcelas edificables incluidas en unidades de actuación discontinuas en suelo urbano no consolidado a que se refiere el apartado 3 del artículo 33, se procederá de la siguiente forma:
a) En cada zona de ordenación urbanística delimitada por usos y tipologías homogéneas, la superficie de las reservas dotacionales a que se refiere el último párrafo del apartado 1 del artículo 74 se dividirá por el incremento total de aprovechamiento urbanístico objetivo que se atribuya a la zona de ordenación.
Dicho cociente representa la cuota media por zona de ordenación del suelo dotacional establecida en el apartado 3)-a) del número 2.A) del artículo 32, en relación con el incremento de aprovechamiento atribuido a cada una de las zonas.
La parte proporcional de suelo dotacional que le corresponde a cada parcela concreta, se determinará multiplicando el citado cociente por el incremento de aprovechamiento atribuido a dicha parcela.
b) La parte del aprovechamiento que le corresponde a cada parcela edificable para compensar la cuota parte de suelo dotacional, se determinará multiplicando dicha cuota por la edificabilidad media ponderada de las atribuidas por el plan a la Zona de Ordenación.
c) Se calculará el porcentaje de participación pública en las plusvalías correspondiente al incremento de aprovechamiento atribuido a cada parcela edificable.
Este producto representa la carga de entrega de aprovechamiento lucrativo establecida en el apartado 3)-b) del número 2-A) del artículo 32.
d) El aprovechamiento subjetivo de cada parcela edificable se determinará restando de su aprovechamiento objetivo la cantidad obtenida en la letra c) anterior y previo levantamiento de la carga dotacional establecida en la letra a) anterior mediante la correspondiente transferencia de aprovechamiento urbanístico. Asimismo, se podrá determinar mediante compensaciones económicas calculadas sobre la base de un riguroso estudio de mercado que defina el valor de repercusión del uso atribuido a la parcela edificable, aplicados a los aprovechamientos determinados en las letras b) y c) anteriores y calculados en los términos establecidos en la normativa Estatal de valoraciones.
1. Cuando la ordenación urbanística prevea, dentro de un área de reparto, usos tipológicamente diferenciados que puedan dar lugar, por unidad de edificación, a rendimientos económicos muy diferentes, en el cálculo del aprovechamiento medio podrán utilizarse coeficientes correctores de ponderación, a fin de compensar con más metros de aprovechamiento subjetivo la menor rentabilidad unitaria de aquél.
2. A falta de coeficientes diferenciados se utilizarán los valores relativos de repercusión de los terrenos para lograr la finalidad equidistributiva que la fijación de coeficientes debe perseguir.
3. El plan podrá, asimismo, establecer coeficientes correctores al objeto de bonificar aquellas parcelas destinadas a vivienda sujeta a cualquier régimen de protección oficial o a otros usos de interés social objeto de incentivos administrativos.
4. El plan deberá motivar la procedencia y cuantía de los coeficientes correctores previstos en los apartados anteriores que establezca.
5. Con la exclusiva finalidad de garantizar la equitativa distribución de beneficios y cargas, las operaciones de reparcelación se verificarán empleando coeficientes de ponderación concretos y actualizados, sobre la base de un riguroso estudio de mercado para cada uno de los productos inmobiliarios dotados de rendimientos económicos diferenciados que vayan a ser realizados conforme a la ordenación detallada aprobada.
Para ello, se aplicará a la superficie edificable correspondiente a los diferentes usos y tipologías, los coeficientes de ponderación relativos derivados de los respectivos valores de repercusión, procediéndose, ulteriormente, a la adjudicación de los aprovechamientos así ponderados y actualizados a los diferentes adjudicatarios en la operación reparcelatoria de acuerdo con sus respectivos derechos. En todo caso, los coeficientes de ponderación tendrán la consideración de determinaciones condicionantes del contenido del proyecto de reparcelación y se tramitarán, para su aprobación, de manera conjunta con éste.
1. Si así lo estableciera el planeamiento, los propietarios de suelo urbano calificado como dotacional público podrán transferir el aprovechamiento subjetivo que les corresponda a otras parcelas o solares que cuenten con excedentes de aprovechamiento objetivo. La transferencia determina la adquisición del correspondiente exceso de aprovechamiento objetivo y legitima su materialización.
2. La transferencia de aprovechamiento deberá ser aprobada por el Municipio, según propuesta suscrita por los interesados y formalizada en escritura pública, con planos adjuntos expresivos de la localización y dimensiones de las parcelas o solares implicados. Dicha transferencia, así como la incorporación de terrenos al patrimonio municipal de suelo que conlleve, deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.
3. La eficacia de toda transferencia dependerá de la cesión gratuita al Municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de los terrenos cuyo aprovechamiento subjetivo sea transferido y la paridad, en términos de valor urbanístico, entre dicho aprovechamiento subjetivo y el excedente de aprovechamiento objetivo que es objeto de adquisición mediante la transferencia.
4. Las reparcelaciones voluntarias, concertadas entre los afectados para la concreción del cumplimiento de sus deberes y obligaciones urbanísticos en los términos más acordes con sus preferencias, se tramitarán y aprobarán por la Administración actuante conforme a lo dispuesto en los apartados anteriores.
1. Con motivo de la incorporación al dominio público, conforme a esta Ley, de terrenos con destino dotacional podrá hacerse reserva, para su posterior transferencia, del aprovechamiento subjetivo correspondiente a la titularidad de dichos terrenos. Según la transmisión determinante de la incorporación al dominio público sea a título oneroso o gratuito, podrá hacer la reserva en su favor:
a) El propietario del terreno cedido gratuitamente a la Administración competente.
Procederá la reserva de aprovechamiento con motivo de una cesión de terrenos, cuando no dé lugar, directa e inmediatamente, a la adquisición de un excedente de aprovechamiento objetivo. No podrá, por tanto, reservarse el aprovechamiento, para ulterior transferencia, quien efectúe la cesión como consecuencia de inmediata transferencia o de una reparcelación.
b) La Administración o el agente urbanizador que sufrague el precio del terreno dotacional, cuando éste se adquiera para su destino público en virtud de una transmisión onerosa, voluntaria o forzosa.
No habrá lugar a la reserva de aprovechamiento si la adquisición onerosa del terreno dotacional público va acompañada, por expropiación conjunta tasada a un precio medio, con la de otros terrenos con excedentes de aprovechamiento objetivo equivalentes al terreno dotacional público.
La reserva de aprovechamiento deberá ser aprobada por el Municipio o Administración expropiante y se anotará en el Registro de la Propiedad al margen de la transmisión de la que traiga su causa. La reserva se cancelará, de igual forma, cuando se transfiera su aprovechamiento. El Municipio no podrá denegar la aprobación si, en su día, aceptó la cesión que motivó la reserva. Podrá oponerse a la aprobación el agente urbanizador, cuando se pretenda adquirir así excedentes de aprovechamiento objetivo radicados en el ámbito de la correspondiente actuación urbanizadora.
2. Cuando el aprovechamiento subjetivo que, en conjunto, corresponda a los propietarios afectados por un Programa de Ejecución sea inferior al total aprovechamiento objetivo de los terrenos comprendidos por éste, el agente urbanizador que financie la diferencia podrá reservarse el aprovechamiento que corresponda a la diferencia.
3. El titular de una reserva de aprovechamiento podrá solicitar su expropiación, cuando hayan transcurrido más de tres años desde la constitución de la reserva o el menor plazo que resulte de la aplicación del artículo 142.
1. En el suelo urbano no consolidado a que se refiere la letra c) del apartado 2 del artículo 9:
1.1 Los Municipios podrán, por razones de interés público local y con motivo de la solicitud de licencia de edificación, transmitir, directamente y por precio a satisfacer en metálico, el excedente de aprovechamiento objetivo materializable sobre parcelas o solares.
A tal efecto, la solicitud de licencia se acompañará de una oferta de venta al patrimonio municipal de suelo de la propia parcela o solar para la que se solicite licencia, por precio unitario que mejore el propuesto por el solicitante como valor de adquisición del excedente de aprovechamiento objetivo. Con la solicitud se justificarán los gastos en que se haya incurrido para su presentación, incluidos los del proyecto técnico. La oferta de venta deberá ser suscrita por quien ostente la propiedad o facultad de disposición suficiente sobre la parcela o el solar.
El Municipio podrá aceptar la oferta de venta pagando, por metro cuadrado de aprovechamiento subjetivo, un precio superior en un veinte por cien al que el oferente hubiera propuesto satisfacer por metro cuadrado de excedente de aprovechamiento objetivo e indemnizándole, además, los gastos justificados que hubiera acreditado.
El Municipio deberá resolver sobre la adquisición dentro de los dos meses siguientes al momento en que el oferente deposite o avale el importe que ofrezca pagar por el excedente de aprovechamiento objetivo. Dentro del mismo plazo, el Municipio podrá inadmitir la oferta de adquisición en metálico o condicionarla a distinta valoración del aprovechamiento urbanístico. Transcurrido el plazo sin resolución expresa alguna, se entenderá adquirido el aprovechamiento por el importe depositado.
1.2 Los Municipios podrán aprobar un cuadro indicativo de valores de repercusión de suelo expresivo de los precios máximos que el Municipio prevé pagar por la adquisición o expropiación de suelo para el patrimonio municipal de suelo. Dichos valores se calcularán de conformidad con la normativa técnica de valoración catastral, previo informe de la Administración tributaria competente. Si ésta informara de la existencia de una ponencia de valores vigente y aplicable a los efectos de la gestión y valoración urbanística, no procederá aprobar el referido cuadro, pudiendo el Alcalde ordenar la utilización de la ponencia con los fines expresados.
Los valores se revisarán de inmediato para adaptarlos a las resoluciones administrativas o judiciales que determinen justiprecios expropiatorios. La vigencia máxima e improrrogable del cuadro será de tres años.
1.3 No será preciso formular la oferta de venta de la parcela a la que se refiere el apartado 1.1 cuando quien oferte la adquisición de excedente de aprovechamiento objetivo, pague un precio superior en un veinte por cien al que resultaría del cuadro indicativo.
1.4 El pago por el excedente de aprovechamiento deberá ser previo o simultáneo a la obtención de la licencia de obras.
2. En el restante suelo urbano no consolidado y en el suelo urbanizable:
2.1 La Administración actuante podrá transmitir, directamente y por precio a satisfacer en metálico, el aprovechamiento que le corresponda en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los poderes públicos, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
a) Que se motive expresamente que no es necesario destinarlo a la promoción pública de edificaciones dentro de la actuación.
b) Que se tase conforme a lo establecido en el artículo 93.a).
c) Que el adquirente lo destine a cualquiera de los usos establecidos en el artículo 92.1.
2.2 El resto del excedente que, en su caso, pueda existir, sólo podrá ser adquirido cumpliendo los siguientes requisitos:
a) Que el planeamiento, si lo adscribe a la compensación de propietarios de suelo con aprovechamiento inferior al medio del área de reparto, no determine qué propietarios tienen derecho a la adjudicación en cada ámbito o sector excedentario.
b) Que se tase conforme a lo establecido en el artículo 93.a).
c) Que los recursos obtenidos se destinen a compensar a los propietarios del área de reparto con aprovechamiento objetivo inferior al medio de la misma.
3. La adquisición de excedentes de aprovechamiento objetivo en metálico tendrá, en todo caso, carácter subsidiario respecto de la regulada en los dos artículos precedentes y de las cesiones a la Administración del suelo necesario para la materialización de los excedentes.
1. Se considera a cualesquiera efectos parcelación urbanística toda división simultánea o sucesiva de solares, parcelas, unidades rústicas aptas para la edificación, terrenos o fincas en dos o más lotes o fincas nuevas independientes:
a) En suelo urbano o urbanizable, en todos los casos.
b) En suelo no urbanizable, cuando cada uno de los lotes o las fincas a que dé lugar constituyan unidades rústicas aptas para la edificación y dispongan o vayan a disponer de infraestructuras o servicios colectivos innecesarios para las actividades a que se refiere el apartado 2 del artículo 13 o, en todo caso, de carácter específicamente urbano.
2. Es nula toda parcelación urbanística que sea contraria a la ordenación territorial y urbanística en vigor o infrinja lo dispuesto en los dos artículos siguientes.
3. Las licencias autorizatorias de parcelaciones y las certificaciones declaratorias de la innecesariedad de aquéllas se entenderán otorgadas y expedidas legalmente bajo la condición de la presentación en el Municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, del documento público en el que se hayan formalizado los actos de parcelación, que deberá contener testimonio íntegro de la licencia o certificación que viabilice éstos y, cuando proceda, del carácter indivisible de las fincas, unidades rústicas aptas para la edificación, parcelas o solares resultantes.
El mero transcurso del plazo a que se refiere el apartado anterior sin que se hubiera presentado el pertinente documento público de formalización de la parcelación determinará la caducidad de la licencia otorgada o de la certificación expedida, por ministerio de la Ley y sin necesidad de acto alguno para su declaración. El plazo de presentación podrá ser objeto de prórroga por causa justificada.
Son indivisibles las fincas, las unidades rústicas aptas para la edificación, las parcelas y los solares siguientes:
a) Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los propietarios de fincas, unidades rústicas aptas para la edificación, parcelas o solares colindantes con la finalidad de agruparlos y formar una nueva finca, unidad rústica apta para la edificación, parcela o solar con las dimensiones mínimas exigibles.
b) Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas, salvo que el exceso sobre éstas pueda segregarse con el mismo fin señalado en la letra anterior.
c) Los que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente a ésta.
d) Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones autorizadas sobre ellos.
1. No se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano mientras no se encuentre aprobada la ordenación detallada establecida por el Plan General Municipal y en suelo urbanizable mientras no se encuentre aprobado el correspondiente Programa de Ejecución. Se exceptúan de la regla anterior las segregaciones que sean indispensables para la incorporación de terrenos al proceso de urbanización en el ámbito de unidades de actuación.
2. En suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas.
3. Toda parcelación urbanística queda sujeta a licencia municipal.
1. Se entiende por reparcelación la operación urbanística consistente en la agrupación de fincas, parcelas o solares existentes para su nueva división ajustada a los planes de ordenación urbanística, con adjudicación de las nuevas fincas, parcelas o solares a los interesados, en proporción a sus respectivos derechos.
2. La reparcelación podrá tener cualquiera de los siguientes objetos:
a) La regularización de las fincas, parcelas y solares existentes.
b) La justa distribución de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, incluidos los gastos de urbanización y gestión.
c) La localización del aprovechamiento urbanístico en suelo apto para la edificación conforme al planeamiento.
d) La adjudicación al Municipio de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita y, en su caso, al agente urbanizador, en pago de su gestión y de la urbanización.
e) La sustitución en el patrimonio de los propietarios, en su caso forzosa y en función de los derechos de éstos, de las fincas, parcelas o solares iniciales por solares resultantes de la ejecución.
3. La adjudicación de fincas, parcelas o solares para la sustitución a que se refiere la letra e) del apartado anterior se producirá, con arreglo a los criterios empleados para la reparcelación, en cualquiera de los siguientes términos:
a) La superficie de solares precisa para servir de soporte al entero aprovechamiento urbanístico a que tenga derecho el propietario, quedando aquélla afecta al pago de los costes de urbanización y gestión, en su caso.
b) La superficie de solares precisa para servir de soporte a la parte del aprovechamiento urbanístico correspondiente al propietario que reste una vez deducida la correspondiente al valor de los costes de urbanización y gestión.
4. La delimitación de la unidad de actuación urbanizadora tras la aprobación del correspondiente Programa de Ejecución, coloca los terrenos en situación de reparcelación, con prohibición de otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza en vía administrativa de la operación reparcelatoria. La reparcelación podrá llevarse a cabo de forma voluntaria y forzosa, así como en suelo o mediante indemnización sustitutoria de adjudicación de suelo.
1. El proyecto de reparcelación podrá ser formulado a iniciativa del promotor de la urbanización, propietario o agente urbanizador, o de oficio por la Administración actuante.
2. El área reparcelable, que podrá ser discontinua, se definirá en el propio proyecto de reparcelación y no tendrá que coincidir necesariamente con la unidad de actuación.
3. Reglamentariamente se determinará:
a) Los supuestos en que sea innecesaria la reparcelación y en los que no se produce, por tanto, la situación a que se refiere el artículo anterior.
b) El contenido sustantivo y documental de la reparcelación.
c) El procedimiento de aprobación de la reparcelación cuando se tramite separadamente, que, en todo caso, habrá de ajustarse a las siguientes reglas:
1.ª Información pública por plazo mínimo de veinte días.
2.ª Acreditación de la titularidad y situación de las fincas iniciales mediante certificación del Registro de la Propiedad de dominio y cargas.
3.ª Audiencia por plazo de quince días, sin necesidad de nueva información pública, de los titulares registrales no tenidos en cuenta en la elaboración del proyecto de reparcelación y aquellos que resulten afectados por modificaciones acordadas tras el período de información pública.
4.ª Aprobación, cuando sea a iniciativa privada, dentro del plazo máximo de dos meses desde la presentación de la totalidad de la documentación exigible o, en su caso, del único requerimiento posible de subsanación de deficiencias de la aportada, que sólo podrá practicarse dentro de los quince días siguientes a aquella presentación. La no notificación de resolución expresa dentro del indicado plazo máximo autorizará para entenderla aprobada por acto presunto, debiendo abstenerse la Administración de cualquier pronunciamiento expreso una vez que quede debidamente acreditada la producción de dicho acto presunto.
4. Las adjudicaciones de terrenos a que dé lugar la reparcelación gozarán, cuando se efectúen en favor de los propietarios comprendidos en la correspondiente unidad de actuación, de las exenciones y bonificaciones fiscales previstas en los impuestos que graven, por cualquier concepto, los actos documentados y las transmisiones patrimoniales, previstas o autorizadas por la legislación general, autonómica y local.
5. Se aplicarán a la reparcelación supletoriamente las normas reguladoras de la expropiación forzosa.
Los proyectos de reparcelación deberán ajustarse a los siguientes criterios:
a) Para la valoración de los bienes y derechos aportados se aplicarán, en defecto de acuerdo unánime entre los afectados por una reparcelación voluntaria, los criterios previstos por la legislación general pertinente, en los términos que se precisen reglamentariamente en desarrollo de esta Ley. Los criterios voluntariamente establecidos no podrán ser ni contrarios a la Ley o a la ordenación urbanística aplicable, ni lesivos de derechos de terceros o del interés público.
b) El aprovechamiento urbanístico objetivo susceptible de ser materializado en cada solar resultante habrá de ser proporcional al aprovechamiento urbanístico al que subjetivamente tenga derecho el adjudicatario por razón de la superficie de su finca, parcela o solar originario. Para garantizar el equitativo reparto de beneficios y cargas, será de aplicación lo previsto en el apartado 5 del artículo 35 de esta Ley.
c) El solar o los solares adjudicados deberán tener la misma localización que la de las correspondientes fincas, parcelas o solares originarios o, de no ser ello posible, la más cercana posible a esta última. Cuando la localización sea distinta, la adjudicación podrá corregirse mediante ponderación de los valores, según su localización, de las fincas originarias y los solares resultantes, siempre que la diferencia entre ellos sea apreciable y así lo justifique.
d) Se adjudicarán a la Administración actuante los terrenos y solares correspondientes a las cesiones obligatorias y gratuitas. No obstante, en las actuaciones en que se opere mediante agente urbanizador, podrá preverse, siempre que lo acepte la Administración actuante y en los términos del artículo 38.2, la adquisición en metálico a ésta del excedente de aprovechamiento y, por tanto, de los correspondientes solares, en especial cuando se ofrezca la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o con precio de venta o alquiler tasados. A este efecto, si la aceptación de la Administración no se ha recabado antes de la formulación del proyecto, ésta podrá interesarse formalmente durante el período de información pública.
e) En ningún caso podrá procederse a la adjudicación como solares y fincas independientes de superficies que no tengan ni la dimensión ni las características exigidas a la parcela mínima edificable.
f) Cuando la cuantía del derecho de un propietario no alcance o supere la necesaria para la adjudicación de uno o varios solares resultantes como fincas independientes, el defecto o el exceso en la adjudicación podrán satisfacerse en dinero. La adjudicación se producirá en todo caso en exceso cuando se trate de mantener la situación del propietario de finca, parcela o solar en que existan construcciones compatibles con el planeamiento en ejecución.
Los propietarios y el agente urbanizador, cuando sea distinto a éstos, así como unos y otro y la Administración actuante podrán formularse requerimientos fehacientes para determinar a quien corresponde pagar o percibir las indemnizaciones sustitutorias de defectos o excesos en la adjudicación, en la forma prevista en el párrafo anterior.
g) Será preceptivo el reflejo de la totalidad de las operaciones reparcelatorias en una cuenta de liquidación provisional individualizada respecto de cada propietario. De resultar éste acreedor neto, su finca, su parcela o solar inicial sólo podrá ser ocupado previo pago de la indemnización que proceda y a reserva de la liquidación definitiva.
1. La reparcelación podrá ser económica:
a) Cuando las circunstancias de edificación, construcción o de índole similar concurrentes en la unidad de actuación hagan impracticable o de muy difícil realización la reparcelación material en al menos una cuarta parte de la superficie total de aquélla.
b) Cuando aún no concurriendo las circunstancias a que se refiere la letra anterior, así lo acepten los propietarios que representen, al menos, el cincuenta por ciento de la superficie total de la unidad de actuación.
2. La reparcelación económica se limitará al establecimiento de las indemnizaciones sustitutorias con las rectificaciones correspondientes en la configuración y linderos de las fincas, parcelas o solares iniciales y las adjudicaciones que procedan en favor de sus beneficiarios, incluidos el Municipio y el agente urbanizador si es distinto de los propietarios, así como, en el supuesto previsto en la letra a) del apartado anterior, a la redistribución de los terrenos en que no concurran las circunstancias justificativas de su carácter económico.
1. La reparcelación podrá ser voluntaria y forzosa.
2. La propuesta de reparcelación voluntaria que, de común acuerdo y formalizada en documento público, presenten al Municipio los propietarios y, en su caso, éstos en unión del agente urbanizador, será sometida a información pública por veinte días e informada por los servicios competentes. Recaída la aprobación municipal, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación en éste de la correspondiente escritura pública en unión de certificación del acuerdo municipal aprobatorio.
3. La reparcelación será forzosa cuando el Municipio la imponga, de oficio o a instancia de parte, por ser necesaria para la ejecución del planeamiento. La voluntaria gozará en todo caso de preferencia.