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disposiciones consolidadas:
BOE-A-2012-11415
Ley de vivienda de Galicia
Estado:
VIGENTE
Fecha de Publicación:
2012/09/08
Rango:
Ley
Departamento:
Comunidad Autónoma de Galicia
Origen:
Autonómico
Este documento es de carácter informativo y no tiene valor jurídico.
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CAPÍTULO IV

La protección de las personas adquirentes y usuarias de vivienda

BOE-A-2012-11415> TÍTULO I> CAPÍTULO IV
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1. Se entiende por publicidad en materia de vivienda toda forma de comunicación realizada por una persona física o jurídica, en el ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal o profesional, dirigida a las personas consumidoras con el fin de promover, de forma directa o indirecta, la transmisión, el arrendamiento y cualquier otra forma de cesión de viviendas a título oneroso.
2. Todas las personas que intervienen en la transmisión, arrendamiento o cualquier forma de cesión a título oneroso de viviendas, así como en la prestación de servicios inmobiliarios, deben sujetarse a lo dispuesto en la presente ley en materia de publicidad de viviendas, así como a lo establecido en la normativa vigente en materia de publicidad y de defensa de las personas consumidoras y usuarias.
1. La oferta y publicidad dirigidas a la venta, al arrendamiento o a la cesión de viviendas deben ajustarse a los principios de buena fe, transparencia y veracidad, de forma que no oculten ni falseen datos fundamentales que induzcan o puedan inducir a las personas destinatarias a ningún error.
2. Los datos, características, garantías y condiciones relativos a la construcción, situación, servicios, instalaciones, adquisición, utilización y pago de las viviendas que se incluyen en la oferta y publicidad son exigibles ulteriormente por la persona compradora, arrendataria o cesionaria, y serán vinculantes para el oferente, aunque no figuren expresamente en el contrato de transmisión, arrendamiento o cesión.
En toda publicidad que tenga por finalidad la oferta de viviendas deberán consignarse, como mínimo, las siguientes circunstancias:
a) La localización de la vivienda.
b) El estado de la vivienda ofertada, con indicación de si ya está acabada, en fase de construcción o solo proyectada, en caso de obra nueva, o de si es vivienda usada.
c) La condición, en su caso, de vivienda sujeta a algún régimen de protección.
d) La superficie útil de la vivienda, y, si existen anexos, su clase y superficie deben hacerse constar de forma separada.
e) Nombre, razón social y domicilio completo del empresario responsable de la oferta comercial y, en su caso, nombre, razón social y dirección completa del empresario por cuya cuenta actúa.
1. La publicidad sobre una vivienda, cuando mencione su precio de venta, deberá consignar, además de lo dispuesto en la normativa en materia de personas consumidoras y usuarias, como mínimo, la relación de los anexos que sean objeto de venta conjuntamente con la vivienda, que en todo caso se entenderán siempre incluidos en el precio.
2. La publicidad sobre una vivienda en arrendamiento, cuando se mencione la renta, deberá consignar, además de lo dispuesto en la normativa en materia de personas consumidoras y usuarias, como mínimo, el precio total de la renta, con los servicios accesorios y demás cantidades que, en su caso, deban ser asumidas por las personas arrendatarias.
1. La persona interesada en adquirir una vivienda tiene derecho a recibir información suficiente sobre las condiciones esenciales de la oferta. En particular, y con carácter previo a la consignación o anticipo de alguna cantidad a cuenta del precio final, deberá entregársele por escrito, además de la exigida con carácter general por la normativa vigente en materia de defensa de las personas consumidoras y usuarias, información sobre las siguientes cuestiones:
a) El derecho de propiedad, de superficie o similar, del oferente sobre el suelo en el que se va a emplazar la edificación, debidamente inscrito en el registro de la propiedad, así como la certificación de las cargas y gravámenes existentes sobre dicho suelo, y, en su caso, las afecciones derivadas de la normativa sectorial que afecten a aquel.
b) La licencia urbanística, así como las demás autorizaciones precisas según la normativa aplicable.
c) La descripción de la superficie útil de la vivienda y sus anexos, así como de las características esenciales de la vivienda, entre las que se deberán incluir: la relación detallada de los materiales utilizados en la construcción, con las correspondientes especificaciones técnicas; la orientación principal de la edificación; el grado de aislamiento térmico y acústico; las medidas de ahorro energético; y los servicios e instalaciones de los que dispone el edificio o complejo inmobiliario del que forme parte.
d) La relación de elementos comunes susceptibles de generar gastos a la comunidad.
e) En el supuesto de que se requiriese la entrega de cantidades anticipadas en concepto de pago del precio, la indicación de las garantías que aseguren la eventual devolución, si procediese, de tales entregas.
f) La previsión de los plazos de finalización y entrega de las viviendas, una vez acabadas.
g) La calificación provisional, si se trata de viviendas protegidas. En caso de viviendas promovidas en régimen de cooperativa, se especificará el número de socias o de socios cooperativistas inscritos en la cooperativa, y se deberá disponer de la calificación provisional cuando el porcentaje sobre el total de viviendas disponibles sea igual o superior a lo que se determine reglamentariamente para obtener tal calificación.
2. Los contratos de compraventa se redactarán con cláusulas claras, en las que constarán, como mínimo, las condiciones señaladas por la presente ley en la información para la venta y los datos acreditativos de los requisitos exigidos por el presente artículo. Los contratos de viviendas protegidas contendrán, además, las cláusulas de inserción obligatoria específicas para este régimen, que se determinarán reglamentariamente.
1. En la oferta de vivienda para venta deberá necesariamente proporcionarse información escrita sobre el precio de venta de la vivienda, indicarse con claridad el importe de su precio final total y especificarse que el IVA o impuesto equivalente, cuando proceda, está incluido, con la indicación de forma expresa y singularizada de su cuantía.
2. El precio de los anexos, cuando sean inseparables de la vivienda, se entenderá comprendido en el precio de venta. En los restantes casos, la información indicará su precio, y se hará constar con claridad que no está incluido en el precio final de la vivienda.
3. Si se omitiese la referencia expresa al IVA, a un impuesto equivalente, cuando proceda, o al precio de los anexos, se entenderá que el precio indicado incluye todos los conceptos.
4. En la información se especificará que, en ningún caso, se le impondrán a la persona compradora los gastos correspondientes al otorgamiento de la escritura de obra nueva y división horizontal, cancelación de cargas u otros análogos que las disposiciones legales atribuyen a la persona vendedora.
5. Cuando se ofrezcan formas de pago aplazado del precio, deberá indicarse, por escrito, la tasa anual equivalente o, en su defecto, el tipo de interés nominal anual y los gastos y cargas, que la persona compradora deberá pagar como consecuencia de la concesión del crédito.
6. En el supuesto de que el promotor vaya a percibir cantidades a cuenta del precio total, deberá informarse, por escrito, sobre la forma de garantizar la devolución de dichas cantidades, conforme a lo señalado en el artículo 23 de la presente ley.
1. Firmado el contrato de promesa de venta o de compraventa de una vivienda en proyecto o en construcción, la construcción de la vivienda y del edificio o conjunto inmobiliario en que, en su caso, se sitúe esta deberá ajustarse a las especificaciones contenidas en el proyecto de obra, sin perjuicio de las modificaciones que, por exigencias técnicas, sea necesario realizar durante el proceso constructivo, y que deberán consignarse, por lo menos, en la documentación vinculada al certificado final de obra.
2. Las modificaciones que se realicen durante el proceso constructivo, salvo que sean consentidas expresamente por todas las personas compradoras, en ningún caso podrán consistir en la supresión de servicios previstos, en la imposición de nuevas cargas o gravámenes, en la alteración de la distribución de espacios en elementos de aprovechamiento común o privativo, en la creación de nuevos espacios constructivos, en el cambio de naturaleza jurídica de algunos de los ya configurados o en la constitución de ámbitos de comunidad, distintos de los contemplados en el proyecto técnico de obra, con edificios con los que se forme un complejo inmobiliario.
3. Cuando por circunstancias no previsibles en el momento de elaborar el contrato sea necesario realizar modificaciones en los materiales de la construcción, se sustituirán los inicialmente descritos por otros de calidad análoga o superior, sin variación en el precio, salvo consentimiento expreso de la persona compradora.
4. La escritura de división horizontal que el promotor otorgue sin la intervención de las personas compradoras en los supuestos en que legalmente proceda en ningún caso podrá amparar alteraciones sustanciales del proyecto técnico existente en el momento de perfeccionarse los contratos ni introducir cláusulas que minoren los derechos de las personas compradoras sobre los elementos comunes o privativos o que alteren el contenido contractual pactado. A estos efectos, se considerarán alteraciones sustanciales las recogidas en el apartado 2 del presente artículo.
5. El incumplimiento de las disposiciones contenidas en este artículo facultará a la persona compradora a resolver el contrato, con las indemnizaciones a que hubiese lugar, sin perjuicio de la imposición a la persona vendedora de las sanciones que procediesen.
1. Podrá establecerse el pacto de reserva de una vivienda ubicada en un edificio en fase de proyecto o construcción, por el cual, a cambio de un anticipo, que en ningún caso podrá superar el 1 % del precio máximo de venta estimado, descontando impuestos, el promotor se comprometa a no enajenarla a terceros y a concederle al reservista la facultad de decidir la celebración del correspondiente contrato de compraventa, una vez que disponga de la documentación indicada en el artículo 18.
2. El pacto de reserva deberá formalizarse por escrito, y en este deberá especificarse el plazo dentro del cual, en su caso, el reservista podrá ejercitar dicha facultad, que no podrá exceder de quince días hábiles, a contar desde la fecha en que sea requerido por el promotor de forma fehaciente para ejercitar su derecho.
3. Siempre que el promotor reciba cantidades de dinero en concepto de reserva de una de las viviendas que eventualmente se construyan, deberán señalarse en el pacto suscrito las características esenciales de ubicación de esta dentro del edificio, la superficie aproximada y el precio máximo de venta en que se considera que podrá ofrecerse finalmente en el mercado. Igualmente, deberán constar las fechas estimadas de inicio y final de obra, así como la prevista para que pueda formalizarse el contrato.
4. En caso de que la compraventa finalmente se perfeccione, las cantidades abonadas por la persona interesada en la adquisición de la vivienda se considerarán, en todo caso, como cantidades adelantadas a cuenta del precio total de esta.
5. Si iniciado el proceso de venta de las viviendas quien suscribió el acuerdo con el promotor hubiese decidido no formalizar el contrato de compraventa dentro del plazo establecido, perderá las cantidades abonadas.
No obstante, procederá la devolución duplicada de las cantidades anticipadas, con los correspondientes intereses legales, en los siguientes supuestos:
a) Cuando no pudiese formalizarse el contrato de compraventa dentro del plazo previsto por no cumplir el promotor las obligaciones impuestas en la presente ley.
b) Cuando el precio de venta definitivamente establecido por el promotor supere el precio máximo inicialmente estimado, salvo que se trate de mejoras de calidad solicitadas o aceptadas expresamente por la persona interesada en la compra.
1. El promotor podrá percibir de las personas compradoras cantidades anticipadas a cuenta del precio total convenido de las viviendas.
2. Cuando se trate de viviendas protegidas, el promotor deberá obtener una autorización del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo para la percepción de cantidades a cuenta.
3. Las cooperativas de viviendas, comunidades de propietarios o cualquier otra entidad cuya naturaleza determine que sus socias o sus socios partícipes resulten adjudicatarios de las viviendas, y que perciban de estos o de los comuneros cantidades anticipadas para la adquisición del suelo y la construcción de viviendas, las depositarán en una cuenta especial, con separación de otra clase de fondos, y solo podrán disponer de ellas para atender a gastos de la propia promoción.
1. La entrega por parte de la persona compradora de cantidades anticipadas a cuenta del precio total de la vivienda obligará al promotor, en los términos previstos en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas(*), y en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, a garantizar su devolución, junto con los intereses legales del dinero, hasta el momento de hacerse efectiva la devolución, para el caso de que, por cualquiera causa, la construcción no llegue a iniciarse o a concluirse en los plazos establecidos en el contrato, sin perjuicio de que la persona compradora que pretenda la resolución del contrato reclame, además, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios que proceda.
2. El establecimiento de la garantía aludida no impedirá que la persona compradora opte por acciones civiles distintas de la resolutoria o por la concesión de una prorroga al promotor, con posibilidad, en este último caso, de reclamar la indemnización por los daños y perjuicios acreditados que sean consecuencia del incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado.
3. Sin perjuicio de las acciones civiles que le correspondan a la persona compradora para exigir el cumplimiento del contrato, la garantía de devolución de los anticipos efectuados se extenderá a los supuestos en los que la vivienda que debiese entregársele a la persona compradora hubiese sido vendida a una tercera persona y a los casos en los que la vivienda vendida y entregada finalmente a la persona compradora apareciese gravada con cargas distintas de las pactadas.
4. Se permite la constitución de cualquier forma de garantías admitida en derecho.
5. Las garantías solo se extinguirán cuando el promotor acredite la entrega de las viviendas ya finalizadas, tras la obtención de la correspondiente licencia de primera ocupación.
(*) Téngase en cuenta que esta norma queda derogada, con efectos de 1 de enero de 2016, por la disposición derogatoria 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre. Ref. BOE-A-1999-21567. en la redacción dada por la disposición final 3.4 de la Ley 20/2015, de 14 de julio. Ref. BOE-A-2015-7897.
1. El promotor que pretenda transmitir viviendas de nueva construcción con la consideración de finalizadas deberá disponer de la licencia de primera ocupación y de la calificación definitiva, si son viviendas protegidas.
2. Simultáneamente a la firma del contrato en el que se formalice la compraventa de una vivienda ya finalizada, el promotor deberá entregar a la persona compradora, además de las exigencias establecidas en el artículo 18, la siguiente documentación:
a) Las garantías por daños materiales derivadas de vicios y defectos de construcción establecidas en la legislación de ordenación de la edificación.
b) En su caso, el importe de préstamo hipotecario que corresponda a la vivienda, las condiciones de este y los requisitos de subrogación de la persona compradora.
Las personas compradoras podrán subrogarse o no en el préstamo del promotor. Serán por cuenta de este los gastos de cancelación cuando la persona compradora optase por no subrogarse en dicho préstamo.
Los anteriores requisitos señalados en las letras a) y b) deberán acreditarse en la escritura pública de compraventa.
c) Las instrucciones de uso de los diferentes servicios e instalaciones con los que cuente la vivienda, con indicación de los nombres y direcciones de las empresas suministradoras o encargadas del mantenimiento.
d) Las garantías de los diferentes elementos o instalaciones con los que cuente la vivienda, con indicación de su plazo de duración, de su extensión y de la persona física o jurídica que se hace cargo de ella.
e) La licencia de primera ocupación, y, en el supuesto de viviendas protegidas de nueva construcción, la calificación definitiva.
f) Los estatutos de la comunidad de propietarios, si los hubiese.
g) El justificante de inexistencia de deudas con la comunidad de propietarios en relación con la vivienda y sus anexos, en caso de que la comunidad estuviese constituida.
h) La referencia catastral y registral de la vivienda.
3. Cuando las viviendas hubiesen sido vendidas en proyecto o en construcción, los requisitos de los apartados anteriores también deberán cumplirse antes de proceder a su entrega a las personas compradoras, una vez que las viviendas estén finalizadas.
4. En segundas y ulteriores transmisiones de viviendas, la persona vendedora deberá hacerle entrega a la persona compradora, al menos, de la documentación indicada en las letras f), g) y h) del apartado 2 del presente artículo.
Tiene la condición de promotor en la Comunidad Autónoma de Galicia cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
1. A los efectos de fomentar la calidad del proceso edificatorio, de ofrecer mayores garantías y seguridad a las personas consumidoras y usuarias y de garantizar la transparencia en el mercado inmobiliario, se crea en la Comunidad Autónoma de Galicia un registro de promotores, en el que deberán inscribirse todas las personas físicas o jurídicas que realicen la actividad de promoción de la vivienda para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título, excepto las que se encuentren inscritas en un registro de similares características y con un nivel de información equiparable al del registro de promotores, siempre que acrediten debidamente esta inscripción.
2. El Registro de Promotores de la Comunidad Autónoma de Galicia (RPG) será un registro de naturaleza administrativa y carácter público, custodiado y gestionado por la consejería competente en materia de vivienda, bajo la dependencia directa del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
3. El Registro de Promotores de la Comunidad Autónoma de Galicia se llevará a través de medios informáticos, y permitirá su acceso por medios telemáticos. Toda la información de este registro será accesible de forma libre y gratuita.
1. La condición de promotor se acreditará mediante la inscripción en el Registro de Promotores de la Comunidad Autónoma de Galicia.
2. Los promotores, a los efectos de su inclusión en el Registro de Promotores de la Comunidad Autónoma de Galicia, deberán presentar una comunicación previa en los términos de lo indicado en el artículo 71 bis de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común, en la que aportarán, por lo menos, los datos siguientes:
a) El nombre, domicilio social y fecha de constitución de la sociedad o de inicio de la actividad.
b) La relación de medios materiales y personales de los que dispone para la actividad que desarrolla.
c) La relación de obras ejecutadas en los últimos diez años y en curso de ejecución en la Comunidad Autónoma de Galicia, en el resto del Estado y en el ámbito internacional.
d) Las sanciones y resoluciones judiciales que hayan adquirido firmeza en materia de vivienda libre y protegida, contratación inmobiliaria y actividad urbanística.
e) Cualquier otro dato que el promotor considere relevante y que sea de interés para las personas consumidoras o usuarias de edificios y viviendas.
La organización, estructura, tipología de asientos y procedimiento de inscripción de los promotores en el registro se determinarán reglamentariamente.
1. A la celebración del contrato de arrendamiento de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a uso distinto del de vivienda será obligatoria la exigencia y prestación de la fianza en metálico, en los términos establecidos por la legislación de arrendamientos urbanos y por la presente ley, sin perjuicio de cualquier otra garantía que las partes establezcan para garantizar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias.
2. La fianza equivaldrá a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda y a dos mensualidades de renta en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
3. En los arrendamientos de temporada, que conforme a la Ley de arrendamientos urbanos tendrán la consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, la cuantía de la fianza será proporcional al plazo de duración del contrato, teniendo en cuenta que las dos mensualidades establecidas corresponden al contrato de un año de duración. A estos efectos, tienen la consideración de arrendamientos de temporada los de duración inferior a un año.
1. Las personas arrendadoras o subarrendadoras de fincas urbanas, se trate de arrendamientos de vivienda o de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, deberán depositar en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo las fianzas y sus correspondientes actualizaciones, las hubiesen o no percibido de las arrendatarias o de los arrendatarios, en los supuestos en que sean exigibles y en la cuantía establecida por la legislación vigente.
2. En los arrendamientos de industria o negocio, cuando impliquen también arrendamientos de local o de vivienda, la cuantía de la fianza a depositar será el equivalente a dos mensualidades del alquiler estipulado. De no haberse estipulado expresamente, de forma diferenciada, el importe de la renta, la fianza se exigirá por importe del 4 % del valor catastral asignado al inmueble referido a la fecha del contrato. Si el valor catastral no estuviese individualizado, se estimará en función de la superficie del local.
3. La persona arrendadora o subarrendadora deberá entregarle a la persona arrendataria una copia de la documentación justificativa del cumplimiento de la obligación de depositar la fianza o de su actualización en el plazo de un mes, a contar desde su ingreso en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
1. Están exceptuadas de la obligación de prestar fianza las administraciones públicas, sus organismos autónomos, las entidades de derecho público y los demás entes públicos dependientes de ellas cuando la renta deba ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos. Estos casos se exceptúan, igualmente, de la obligación del depósito de fianza.
2. No será exigible el depósito de la fianza en los arrendamientos de temporada de duración igual o inferior a un mes.
Las empresas, entidades o administraciones públicas que presten suministros o servicios, cualquiera que sea el número de personas suscriptoras y la importancia de los núcleos de población, deberán depositar en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo las fianzas que por cualquier concepto se les exijan a las personas suscriptoras en la celebración de contratos que afecten a las viviendas y a los demás predios urbanos.
1. El depósito obligatorio de las fianzas tendrá la consideración de ingreso de derecho público del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
2. El depósito será gratuito y no devengará intereses.
3. El importe de las fianzas depositadas podrá ser destinado a inversiones para la promoción, construcción y rehabilitación de viviendas protegidas de promoción pública, a actuaciones directas en núcleos antiguos o sujetos a un proceso de renovación urbana, a medidas de fomento del alquiler y a políticas de fomento del derecho a la vivienda previstas en la presente ley, siempre que quede garantizada la devolución de las fianzas que sean reclamadas en tiempo y forma.
1. El depósito de las fianzas se podrá realizar, según se determine reglamentariamente, en alguno de los siguientes modos:
a) En régimen general, mediante documento de autoliquidación a través de la página web del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, o directamente en las oficinas de ese organismo.
b) Mediante régimen de concierto con arrendadores, empresas de suministros y servicios o personas físicas o jurídicas propietarias de inmuebles o administradoras de fincas urbanas, en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.
2. En todo caso, para tener acceso al régimen de concierto, será necesario que medie resolución expresa por parte de la Administración que autorice dicho régimen, y el silencio administrativo tendrá efectos desestimatorios para las personas solicitantes.
1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Sin embargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, la persona arrendadora podrá exigir que la fianza sea incrementada, o la persona arrendataria, que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad, en el caso de viviendas, o a dos, en el caso de uso distinto al de viviendas, de la renta vigente en el momento de la prórroga.
2. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años se regirá por lo que estipulen las partes al efecto. A falta de pacto específico, lo acordado sobre la actualización de la renta se presumirá acordado también para la actualización de la fianza.
3. Las personas arrendadoras deberán notificar al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo que la actualización se produjo, y depositar la diferencia entre el importe depositado en su día y el importe actualizado, o solicitar, en su caso, su devolución.
1. Extinguido el contrato, las personas depositantes podrán solicitar la devolución de la fianza en la forma en que se establezca reglamentariamente.
2. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato la Administración no hubiese procedido a la devolución de la cantidad depositada, esta devengará el interés legal correspondiente. La solicitud de cancelación presentada fuera del plazo que reglamentariamente se determine, que no se presente o que se aporte de forma incompleta la documentación requerida por la Administración exonerará a esta del pago del interés legal.
1. El plazo para realizar el depósito será el determinado reglamentariamente.
2. El ingreso fuera de plazo dará lugar al incremento de la fianza en el importe correspondiente al interés legal vigente hasta la fecha en la que se realice el depósito, sin perjuicio de la sanción que, en su caso, pudiese corresponder.
3. En el supuesto de regularización de la demora en el ingreso de la fianza de manera voluntaria y sin requerimiento previo por parte de la Administración, no se impondrá sanción, sin perjuicio del abono de los intereses legales por el tiempo en que se demorase el ingreso.
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá utilizar la vía ejecutiva para el ingreso de las fianzas no depositadas y de las sanciones que se deriven del incumplimiento de la obligación de depósito.
La Administración autonómica no resultará afectada por las controversias y la exigencia de responsabilidades que se puedan suscitar a causa del arrendamiento, que quedarán reservadas a la jurisdicción ordinaria.
En caso de que los arrendamientos sean gestionados a través de entidades que profesionalmente se dediquen a la intermediación inmobiliaria, estas deberán informar por escrito a las personas arrendadoras de la obligación de efectuar el depósito previsto en el presente capítulo.
Para la gestión y depósito de las fianzas, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá establecer convenios de colaboración con colegios profesionales, en el seno de los cuales se establecerán los mecanismos y requisitos específicos para que estos puedan actuar, y se regularán las obligaciones y los derechos recíprocos en ejecución de lo dispuesto en la presente ley.
1. Una vez concluidas las obras de construcción de los edificios o viviendas, el promotor solicitará la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento en el que radique el inmueble, y acompañará a su solicitud la certificación final de obra y demás documentación que, en su caso, exija el ayuntamiento competente.
2. Sin perjuicio de lo que establezca la reglamentación urbanística, podrán otorgarse licencias de primera ocupación parciales, por edificios o portales completos, cuando la parte de la obra objeto de la licencia cumpla los siguientes requisitos:
– Que tenga consideración de obra completa y cumpla todas las exigencias y toda la normativa técnica aplicable.
– Que sea susceptible de utilización independiente.
– Que, en su caso, la urbanización interior y exterior de la parcela directamente vinculada a la edificación para la que se solicita la licencia se encuentre totalmente finalizada y se garantice el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas de la parcela que sirvió de base para la obtención de la licencia de obra.
3. La Administración, previa visita de comprobación de los servicios técnicos municipales, deberá resolver la solicitud y notificársela a la persona interesada en el plazo máximo de dos meses, a contar desde la fecha en que la solicitud tuvo entrada en el registro general del ayuntamiento.
1. La licencia de primera ocupación es el único documento que permite la conexión del abastecimiento de agua potable, saneamiento, electricidad, gas, telecomunicaciones y otros servicios comunitarios.
2. La Administración municipal, previa audiencia concedida al promotor del edificio o vivienda, podrá ordenar el corte del suministro contratado sin la existencia previa de la licencia de primera ocupación.
Las notarias y los notarios y las registradoras y los registradores de la propiedad exigirán, para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva finalizada que acredite el otorgamiento de la licencia urbanística, la expedición de la certificación final de obra y el otorgamiento de la licencia de primera ocupación. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, las notarias y los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como la certificación expedida por el técnico competente acreditativa de que la obra se ajusta al proyecto que fue objeto de dicho acto administrativo.
Las viviendas protegidas, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Galicia, se clasifican en:
1. Viviendas de promoción pública (VPP).
2. Viviendas de protección autonómica (VPA).
1. Es vivienda protegida de promoción pública (VPP) la que el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo promueva como tal o a la que le otorgue esta calificación y que cumpla los requisitos que se establezcan reglamentariamente, y se adjudicará conforme a un procedimiento reglado, normativamente establecido.
2. Solo podrán ser personas adjudicatarias de las viviendas de promoción pública las personas físicas que reúnan los requisitos que reglamentariamente se establezcan, salvo lo previsto en el apartado 4 del artículo 50 de la presente ley.
3. Las viviendas de promoción pública se destinarán, en todo caso, a domicilio habitual y permanente de sus adjudicatarias o adjudicatarios, sin que en ningún caso se puedan destinar a segunda residencia ni a ningún otro uso, excepto en los casos que reglamentariamente se determinen, para posibilitar el uso por la Administración pública como vivienda temporal de colectivos con necesidades especiales.
La promoción pública podrá llevarse a cabo mediante:
a) La construcción de viviendas nuevas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
b) La adquisición de viviendas nuevas, en fase de proyecto, de construcción o acabadas, que cumplan los requisitos que se establezcan para su calificación. A tal efecto se considerarán viviendas nuevas acabadas aquellas que no hubiesen sido ocupadas en el plazo que se determine reglamentariamente.
c) La adquisición de viviendas para su rehabilitación o renovación con destino a la promoción pública en los términos señalados en el artículo 96.
d) La rehabilitación, reposición o recuperación para el patrimonio del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo de viviendas de promoción pública.
e) Cualquier otra forma de adquisición de viviendas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
f) La calificación por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo de viviendas promovidas por cualquier otro promotor público.
g) La forma concertada, con cualquier promotor público o privado, de viviendas que sean calificadas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. Estas viviendas tendrán la calificación de viviendas protegidas de promoción pública concertadas.
1. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá establecer formas de colaboración o concierto con personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, para satisfacer las necesidades de vivienda de promoción pública en aquellos municipios donde, según el Registro Único de Demandantes de Vivienda de la Comunidad Autónoma de Galicia, exista una demanda acreditada de este tipo de vivienda.
2. De conformidad con el procedimiento y cumpliendo las condiciones de calidad y precio máximo de venta que se establezcan reglamentariamente, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá calificar como viviendas de promoción pública las viviendas promovidas por un promotor público o privado, con el objeto de adjudicarlas entre las personas inscritas en el citado registro y de otorgarles, en su caso, las ayudas que se establezcan reglamentariamente para las personas adquirentes.
3. Estas viviendas estarán sometidas al mismo régimen jurídico que las promovidas directamente por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, en cumplimiento de las políticas de inclusión y cohesión social, podrá establecer líneas concretas de actuación o formas de colaboración con administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro que lleven a cabo actividades y programas de carácter social, para que puedan disponer de viviendas y destinarlas a personas que requieran especial atención por sus circunstancias personales, económicas o sociales.
1. El acceso a las viviendas de promoción pública podrá realizarse mediante compraventa, derecho de superficie, acceso diferido a la propiedad, arrendamiento, arrendamiento con opción de compra o cualquier otro título admitido en el ordenamiento jurídico vigente.
2. El procedimiento y los requisitos para la adjudicación de las viviendas de promoción pública será desarrollado reglamentariamente y se ajustará a los principios de objetividad, transparencia, publicidad y concurrencia.
3. Queda prohibido el subarrendamiento o la cesión del uso, por parte de la persona adjudicataria, a una tercera persona de esta clase de viviendas, salvo los supuestos previstos reglamentariamente para los casos en los que el adjudicatario sea una administración pública o una entidad pública o privada sin ánimo de lucro con personalidad jurídica propia.
4. Excepcionalmente, por razones de interés público o social, podrán adquirir las viviendas de promoción pública las administraciones públicas, y podrán ser utilizadas por las personas jurídicas, públicas o privadas, sin ánimo de lucro, que cumplan con las condiciones establecidas reglamentariamente.
5. Para la venta en segunda transmisión de las viviendas de promoción pública promovidas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo será necesario acompañar a la escritura de venta un certificado emitido por el citado organismo que acredite que la vivienda está totalmente pagada y que el contrato fue visado.
1. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo o cualquier entidad local, para mejorar y facilitar las posibilidades de acceso a la vivienda de los sectores con mayores dificultades, podrá establecer contratos de copropiedad con las personas adjudicatarias de las viviendas de promoción pública como ayuda a la adquisición de una vivienda.
2. El valor de la participación en la propiedad de la vivienda por parte de la Administración pública no podrá superar en ningún caso el 40 % del coste de la vivienda y de sus anexos. Esta participación deberá figurar necesariamente en los correspondientes contratos de copropiedad.
3. Los gastos de conservación, mantenimiento y rehabilitación, los tributos, seguros y cuotas de comunidad serán asumidos por las personas adjudicatarias de las viviendas, así como cualquier otro que legalmente le corresponda a la propiedad.
4. Las personas beneficiarias de los contratos de copropiedad podrán adquirir en cualquier momento la parte de la propiedad correspondiente al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo o a la entidad local. En todo caso, mientras se mantenga el contrato de copropiedad, las viviendas estarán sujetas al régimen legal de las viviendas protegidas de promoción pública, aunque ya hubiese vencido el plazo señalado como período de protección para este tipo de viviendas.
5. La transmisión por la persona propietaria de su cuota de propiedad de la vivienda estará sometida a los mismos requisitos y limitaciones que los establecidos con carácter general para la transmisión de las viviendas de promoción pública. Será, por lo tanto, de aplicación lo establecido en el capítulo III del título II de la presente ley relativo a los derechos de la Administración en la transmisión de las viviendas protegidas.
6. Reglamentariamente se establecerán el contenido y condiciones de los contratos de copropiedad; el porcentaje de propiedad de la vivienda que, en función de sus circunstancias personales, familiares y económicas, deberá asumir la persona adjudicataria; el modo de ejercitar la adquisición de la parte de la propiedad correspondiente a la Administración pública y la valoración de la misma en función del momento en el que se produzca.
1. Se entiende por parque público de viviendas del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo el conjunto de las viviendas protegidas que dicho organismo califique como viviendas de promoción pública (VPP), así como las que adquiera por cualquier título, y cuya finalidad sea atender a las necesidades de vivienda de las personas que cumplan con los requisitos fijados reglamentariamente.
2. Los bienes heredados por la Comunidad Autónoma de Galicia en los supuestos establecidos en el artículo 267 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, cuando se encuentren integrados por edificios o viviendas sometidos a algún régimen de protección pública, pasarán a formar parte del parque público de viviendas del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo y se destinarán a los usos que este determine.
1. Las personas adjudicatarias de viviendas de promoción pública asumirán los deberes de uso, conservación y mantenimiento de estas establecidos con carácter general por la presente ley, así como los que se derivan de la legislación urbanística, de arrendamientos urbanos y de las ordenanzas municipales que, en su caso, le sean de aplicación. Asimismo, deberán suscribir obligatoriamente un seguro que cubra, como mínimo, el riesgo de incendio.
2. Para facilitar la administración y conservación de los edificios y de las viviendas de promoción pública, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo promoverá y exigirá la constitución de las oportunas comunidades de propietarios o de las juntas administradoras, en atención al régimen de adjudicación de las viviendas.
3. Reglamentariamente se determinarán la forma de constitución y funcionamiento de las juntas administradoras, así como la participación de las personas adjudicatarias de viviendas de promoción pública en régimen de alquiler y de las restantes formas de cesión del uso en las citadas juntas.
Excepcionalmente, en caso de imposibilidad acreditada de pago de la vivienda de promoción pública por una situación transitoria de precariedad económica, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá conceder, previa petición de la persona interesada, aplazamientos o fraccionamientos de pago conforme a las condiciones que se determinen reglamentariamente.
1. Los locales, edificaciones y servicios complementarios de las viviendas protegidas de promoción pública, siempre que la normativa urbanística lo permita, podrán ser destinados a usos de oficinas, comerciales, sanitarios, asistenciales, culturales, deportivos u otros de interés público o de interés para la comunidad.
2. El procedimiento y la forma de cesión a título gratuito u oneroso de estos locales se determinará reglamentariamente.
3. Además de las previsiones que reglamentariamente se establezcan en relación con la adjudicación directa, en todo caso podrán ser adquiridos o arrendados directamente los locales, edificaciones y servicios complementarios cuando quien compre o arrende sea otra administración pública o entidad de derecho público vinculado a ella y cuando su destino sean servicios de interés público o de utilidad social.
1. Son viviendas de protección autonómica (VPA) las viviendas protegidas promovidas por un promotor público o privado en ejecución de políticas públicas de vivienda y que, cumpliendo los requisitos que se establezcan reglamentariamente, sean calificadas como tales por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
2. También son viviendas de protección autonómica (VPA) las promovidas para uso propio por comunidades de propietarios, cooperativas de viviendas, asociaciones legalmente constituidas o por una persona individual con el fin de que constituya su residencia habitual y permanente, y que califique como tales el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
1. Únicamente las personas físicas podrán ser adjudicatarias y usuarias de las viviendas de protección autonómica.
2. Reglamentariamente se determinarán los tipos de viviendas de protección autonómica y el régimen jurídico de estas.
Transcurridos tres años desde la calificación definitiva como viviendas de protección autonómica, siempre que se acredite fehacientemente en el expediente el cumplimiento del procedimiento de adjudicación de viviendas protegidas por el sistema establecido reglamentariamente y no fuese posible su adjudicación por falta de personas adjudicatarias, el promotor podrá solicitar al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo que, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente, autorice, para la totalidad o parte de la promoción, en función de las viviendas que no se llegasen a adjudicar, la excepción del cumplimiento de los requisitos de acceso a las viviendas protegidas, siempre que la vivienda se destine a domicilio habitual y permanente y se mantengan los precios máximos de venta o renta durante la vigencia del régimen de protección. El promotor deberá proceder a la devolución de las ayudas que hubiese recibido correspondientes a esas viviendas. Esta autorización se hará constar en la resolución de calificación definitiva, mediante diligencia.