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disposiciones consolidadas:
BOE-A-2012-11415
Ley de vivienda de Galicia
Estado:
VIGENTE
Fecha de Publicación:
2012/09/08
Rango:
Ley
Departamento:
Comunidad Autónoma de Galicia
Origen:
Autonómico
Este documento es de carácter informativo y no tiene valor jurídico.
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Sección 2.ª

Información en la venta de viviendas

BOE-A-2012-11415> TÍTULO I> CAPÍTULO IV> Sección 2.ª
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1. La persona interesada en adquirir una vivienda tiene derecho a recibir información suficiente sobre las condiciones esenciales de la oferta. En particular, y con carácter previo a la consignación o anticipo de alguna cantidad a cuenta del precio final, deberá entregársele por escrito, además de la exigida con carácter general por la normativa vigente en materia de defensa de las personas consumidoras y usuarias, información sobre las siguientes cuestiones:
a) El derecho de propiedad, de superficie o similar, del oferente sobre el suelo en el que se va a emplazar la edificación, debidamente inscrito en el registro de la propiedad, así como la certificación de las cargas y gravámenes existentes sobre dicho suelo, y, en su caso, las afecciones derivadas de la normativa sectorial que afecten a aquel.
b) La licencia urbanística, así como las demás autorizaciones precisas según la normativa aplicable.
c) La descripción de la superficie útil de la vivienda y sus anexos, así como de las características esenciales de la vivienda, entre las que se deberán incluir: la relación detallada de los materiales utilizados en la construcción, con las correspondientes especificaciones técnicas; la orientación principal de la edificación; el grado de aislamiento térmico y acústico; las medidas de ahorro energético; y los servicios e instalaciones de los que dispone el edificio o complejo inmobiliario del que forme parte.
d) La relación de elementos comunes susceptibles de generar gastos a la comunidad.
e) En el supuesto de que se requiriese la entrega de cantidades anticipadas en concepto de pago del precio, la indicación de las garantías que aseguren la eventual devolución, si procediese, de tales entregas.
f) La previsión de los plazos de finalización y entrega de las viviendas, una vez acabadas.
g) La calificación provisional, si se trata de viviendas protegidas. En caso de viviendas promovidas en régimen de cooperativa, se especificará el número de socias o de socios cooperativistas inscritos en la cooperativa, y se deberá disponer de la calificación provisional cuando el porcentaje sobre el total de viviendas disponibles sea igual o superior a lo que se determine reglamentariamente para obtener tal calificación.
2. Los contratos de compraventa se redactarán con cláusulas claras, en las que constarán, como mínimo, las condiciones señaladas por la presente ley en la información para la venta y los datos acreditativos de los requisitos exigidos por el presente artículo. Los contratos de viviendas protegidas contendrán, además, las cláusulas de inserción obligatoria específicas para este régimen, que se determinarán reglamentariamente.
1. En la oferta de vivienda para venta deberá necesariamente proporcionarse información escrita sobre el precio de venta de la vivienda, indicarse con claridad el importe de su precio final total y especificarse que el IVA o impuesto equivalente, cuando proceda, está incluido, con la indicación de forma expresa y singularizada de su cuantía.
2. El precio de los anexos, cuando sean inseparables de la vivienda, se entenderá comprendido en el precio de venta. En los restantes casos, la información indicará su precio, y se hará constar con claridad que no está incluido en el precio final de la vivienda.
3. Si se omitiese la referencia expresa al IVA, a un impuesto equivalente, cuando proceda, o al precio de los anexos, se entenderá que el precio indicado incluye todos los conceptos.
4. En la información se especificará que, en ningún caso, se le impondrán a la persona compradora los gastos correspondientes al otorgamiento de la escritura de obra nueva y división horizontal, cancelación de cargas u otros análogos que las disposiciones legales atribuyen a la persona vendedora.
5. Cuando se ofrezcan formas de pago aplazado del precio, deberá indicarse, por escrito, la tasa anual equivalente o, en su defecto, el tipo de interés nominal anual y los gastos y cargas, que la persona compradora deberá pagar como consecuencia de la concesión del crédito.
6. En el supuesto de que el promotor vaya a percibir cantidades a cuenta del precio total, deberá informarse, por escrito, sobre la forma de garantizar la devolución de dichas cantidades, conforme a lo señalado en el artículo 23 de la presente ley.
1. Firmado el contrato de promesa de venta o de compraventa de una vivienda en proyecto o en construcción, la construcción de la vivienda y del edificio o conjunto inmobiliario en que, en su caso, se sitúe esta deberá ajustarse a las especificaciones contenidas en el proyecto de obra, sin perjuicio de las modificaciones que, por exigencias técnicas, sea necesario realizar durante el proceso constructivo, y que deberán consignarse, por lo menos, en la documentación vinculada al certificado final de obra.
2. Las modificaciones que se realicen durante el proceso constructivo, salvo que sean consentidas expresamente por todas las personas compradoras, en ningún caso podrán consistir en la supresión de servicios previstos, en la imposición de nuevas cargas o gravámenes, en la alteración de la distribución de espacios en elementos de aprovechamiento común o privativo, en la creación de nuevos espacios constructivos, en el cambio de naturaleza jurídica de algunos de los ya configurados o en la constitución de ámbitos de comunidad, distintos de los contemplados en el proyecto técnico de obra, con edificios con los que se forme un complejo inmobiliario.
3. Cuando por circunstancias no previsibles en el momento de elaborar el contrato sea necesario realizar modificaciones en los materiales de la construcción, se sustituirán los inicialmente descritos por otros de calidad análoga o superior, sin variación en el precio, salvo consentimiento expreso de la persona compradora.
4. La escritura de división horizontal que el promotor otorgue sin la intervención de las personas compradoras en los supuestos en que legalmente proceda en ningún caso podrá amparar alteraciones sustanciales del proyecto técnico existente en el momento de perfeccionarse los contratos ni introducir cláusulas que minoren los derechos de las personas compradoras sobre los elementos comunes o privativos o que alteren el contenido contractual pactado. A estos efectos, se considerarán alteraciones sustanciales las recogidas en el apartado 2 del presente artículo.
5. El incumplimiento de las disposiciones contenidas en este artículo facultará a la persona compradora a resolver el contrato, con las indemnizaciones a que hubiese lugar, sin perjuicio de la imposición a la persona vendedora de las sanciones que procediesen.
1. Podrá establecerse el pacto de reserva de una vivienda ubicada en un edificio en fase de proyecto o construcción, por el cual, a cambio de un anticipo, que en ningún caso podrá superar el 1 % del precio máximo de venta estimado, descontando impuestos, el promotor se comprometa a no enajenarla a terceros y a concederle al reservista la facultad de decidir la celebración del correspondiente contrato de compraventa, una vez que disponga de la documentación indicada en el artículo 18.
2. El pacto de reserva deberá formalizarse por escrito, y en este deberá especificarse el plazo dentro del cual, en su caso, el reservista podrá ejercitar dicha facultad, que no podrá exceder de quince días hábiles, a contar desde la fecha en que sea requerido por el promotor de forma fehaciente para ejercitar su derecho.
3. Siempre que el promotor reciba cantidades de dinero en concepto de reserva de una de las viviendas que eventualmente se construyan, deberán señalarse en el pacto suscrito las características esenciales de ubicación de esta dentro del edificio, la superficie aproximada y el precio máximo de venta en que se considera que podrá ofrecerse finalmente en el mercado. Igualmente, deberán constar las fechas estimadas de inicio y final de obra, así como la prevista para que pueda formalizarse el contrato.
4. En caso de que la compraventa finalmente se perfeccione, las cantidades abonadas por la persona interesada en la adquisición de la vivienda se considerarán, en todo caso, como cantidades adelantadas a cuenta del precio total de esta.
5. Si iniciado el proceso de venta de las viviendas quien suscribió el acuerdo con el promotor hubiese decidido no formalizar el contrato de compraventa dentro del plazo establecido, perderá las cantidades abonadas.
No obstante, procederá la devolución duplicada de las cantidades anticipadas, con los correspondientes intereses legales, en los siguientes supuestos:
a) Cuando no pudiese formalizarse el contrato de compraventa dentro del plazo previsto por no cumplir el promotor las obligaciones impuestas en la presente ley.
b) Cuando el precio de venta definitivamente establecido por el promotor supere el precio máximo inicialmente estimado, salvo que se trate de mejoras de calidad solicitadas o aceptadas expresamente por la persona interesada en la compra.
1. El promotor podrá percibir de las personas compradoras cantidades anticipadas a cuenta del precio total convenido de las viviendas.
2. Cuando se trate de viviendas protegidas, el promotor deberá obtener una autorización del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo para la percepción de cantidades a cuenta.
3. Las cooperativas de viviendas, comunidades de propietarios o cualquier otra entidad cuya naturaleza determine que sus socias o sus socios partícipes resulten adjudicatarios de las viviendas, y que perciban de estos o de los comuneros cantidades anticipadas para la adquisición del suelo y la construcción de viviendas, las depositarán en una cuenta especial, con separación de otra clase de fondos, y solo podrán disponer de ellas para atender a gastos de la propia promoción.
1. La entrega por parte de la persona compradora de cantidades anticipadas a cuenta del precio total de la vivienda obligará al promotor, en los términos previstos en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas(*), y en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, a garantizar su devolución, junto con los intereses legales del dinero, hasta el momento de hacerse efectiva la devolución, para el caso de que, por cualquiera causa, la construcción no llegue a iniciarse o a concluirse en los plazos establecidos en el contrato, sin perjuicio de que la persona compradora que pretenda la resolución del contrato reclame, además, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios que proceda.
2. El establecimiento de la garantía aludida no impedirá que la persona compradora opte por acciones civiles distintas de la resolutoria o por la concesión de una prorroga al promotor, con posibilidad, en este último caso, de reclamar la indemnización por los daños y perjuicios acreditados que sean consecuencia del incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado.
3. Sin perjuicio de las acciones civiles que le correspondan a la persona compradora para exigir el cumplimiento del contrato, la garantía de devolución de los anticipos efectuados se extenderá a los supuestos en los que la vivienda que debiese entregársele a la persona compradora hubiese sido vendida a una tercera persona y a los casos en los que la vivienda vendida y entregada finalmente a la persona compradora apareciese gravada con cargas distintas de las pactadas.
4. Se permite la constitución de cualquier forma de garantías admitida en derecho.
5. Las garantías solo se extinguirán cuando el promotor acredite la entrega de las viviendas ya finalizadas, tras la obtención de la correspondiente licencia de primera ocupación.
(*) Téngase en cuenta que esta norma queda derogada, con efectos de 1 de enero de 2016, por la disposición derogatoria 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre. Ref. BOE-A-1999-21567. en la redacción dada por la disposición final 3.4 de la Ley 20/2015, de 14 de julio. Ref. BOE-A-2015-7897.
1. El promotor que pretenda transmitir viviendas de nueva construcción con la consideración de finalizadas deberá disponer de la licencia de primera ocupación y de la calificación definitiva, si son viviendas protegidas.
2. Simultáneamente a la firma del contrato en el que se formalice la compraventa de una vivienda ya finalizada, el promotor deberá entregar a la persona compradora, además de las exigencias establecidas en el artículo 18, la siguiente documentación:
a) Las garantías por daños materiales derivadas de vicios y defectos de construcción establecidas en la legislación de ordenación de la edificación.
b) En su caso, el importe de préstamo hipotecario que corresponda a la vivienda, las condiciones de este y los requisitos de subrogación de la persona compradora.
Las personas compradoras podrán subrogarse o no en el préstamo del promotor. Serán por cuenta de este los gastos de cancelación cuando la persona compradora optase por no subrogarse en dicho préstamo.
Los anteriores requisitos señalados en las letras a) y b) deberán acreditarse en la escritura pública de compraventa.
c) Las instrucciones de uso de los diferentes servicios e instalaciones con los que cuente la vivienda, con indicación de los nombres y direcciones de las empresas suministradoras o encargadas del mantenimiento.
d) Las garantías de los diferentes elementos o instalaciones con los que cuente la vivienda, con indicación de su plazo de duración, de su extensión y de la persona física o jurídica que se hace cargo de ella.
e) La licencia de primera ocupación, y, en el supuesto de viviendas protegidas de nueva construcción, la calificación definitiva.
f) Los estatutos de la comunidad de propietarios, si los hubiese.
g) El justificante de inexistencia de deudas con la comunidad de propietarios en relación con la vivienda y sus anexos, en caso de que la comunidad estuviese constituida.
h) La referencia catastral y registral de la vivienda.
3. Cuando las viviendas hubiesen sido vendidas en proyecto o en construcción, los requisitos de los apartados anteriores también deberán cumplirse antes de proceder a su entrega a las personas compradoras, una vez que las viviendas estén finalizadas.
4. En segundas y ulteriores transmisiones de viviendas, la persona vendedora deberá hacerle entrega a la persona compradora, al menos, de la documentación indicada en las letras f), g) y h) del apartado 2 del presente artículo.