Subsección 2.ª

Información y garantías en la venta de viviendas en proyecto o en construcción

BOE-A-2012-11415 > TÍTULO I> CAPÍTULO IV> Sección 2.ª> Subsección 2.ª

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Artículo 20.

Correspondencia entre la construcción y el proyecto.

1. Firmado el contrato de promesa de venta o de compraventa de una vivienda en proyecto o en construcción, la construcción de la vivienda y del edificio o conjunto inmobiliario en que, en su caso, se sitúe esta deberá ajustarse a las especificaciones contenidas en el proyecto de obra, sin perjuicio de las modificaciones que, por exigencias técnicas, sea necesario realizar durante el proceso constructivo, y que deberán consignarse, por lo menos, en la documentación vinculada al certificado final de obra.

2. Las modificaciones que se realicen durante el proceso constructivo, salvo que sean consentidas expresamente por todas las personas compradoras, en ningún caso podrán consistir en la supresión de servicios previstos, en la imposición de nuevas cargas o gravámenes, en la alteración de la distribución de espacios en elementos de aprovechamiento común o privativo, en la creación de nuevos espacios constructivos, en el cambio de naturaleza jurídica de algunos de los ya configurados o en la constitución de ámbitos de comunidad, distintos de los contemplados en el proyecto técnico de obra, con edificios con los que se forme un complejo inmobiliario.

3. Cuando por circunstancias no previsibles en el momento de elaborar el contrato sea necesario realizar modificaciones en los materiales de la construcción, se sustituirán los inicialmente descritos por otros de calidad análoga o superior, sin variación en el precio, salvo consentimiento expreso de la persona compradora.

4. La escritura de división horizontal que el promotor otorgue sin la intervención de las personas compradoras en los supuestos en que legalmente proceda en ningún caso podrá amparar alteraciones sustanciales del proyecto técnico existente en el momento de perfeccionarse los contratos ni introducir cláusulas que minoren los derechos de las personas compradoras sobre los elementos comunes o privativos o que alteren el contenido contractual pactado. A estos efectos, se considerarán alteraciones sustanciales las recogidas en el apartado 2 del presente artículo.

5. El incumplimiento de las disposiciones contenidas en este artículo facultará a la persona compradora a resolver el contrato, con las indemnizaciones a que hubiese lugar, sin perjuicio de la imposición a la persona vendedora de las sanciones que procediesen.

Artículo 21.

Reserva de viviendas de futura construcción.

1. Podrá establecerse el pacto de reserva de una vivienda ubicada en un edificio en fase de proyecto o construcción, por el cual, a cambio de un anticipo, que en ningún caso podrá superar el 1 % del precio máximo de venta estimado, descontando impuestos, el promotor se comprometa a no enajenarla a terceros y a concederle al reservista la facultad de decidir la celebración del correspondiente contrato de compraventa, una vez que disponga de la documentación indicada en el artículo 18.

2. El pacto de reserva deberá formalizarse por escrito, y en este deberá especificarse el plazo dentro del cual, en su caso, el reservista podrá ejercitar dicha facultad, que no podrá exceder de quince días hábiles, a contar desde la fecha en que sea requerido por el promotor de forma fehaciente para ejercitar su derecho.

3. Siempre que el promotor reciba cantidades de dinero en concepto de reserva de una de las viviendas que eventualmente se construyan, deberán señalarse en el pacto suscrito las características esenciales de ubicación de esta dentro del edificio, la superficie aproximada y el precio máximo de venta en que se considera que podrá ofrecerse finalmente en el mercado. Igualmente, deberán constar las fechas estimadas de inicio y final de obra, así como la prevista para que pueda formalizarse el contrato.

4. En caso de que la compraventa finalmente se perfeccione, las cantidades abonadas por la persona interesada en la adquisición de la vivienda se considerarán, en todo caso, como cantidades adelantadas a cuenta del precio total de esta.

5. Si iniciado el proceso de venta de las viviendas quien suscribió el acuerdo con el promotor hubiese decidido no formalizar el contrato de compraventa dentro del plazo establecido, perderá las cantidades abonadas.

No obstante, procederá la devolución duplicada de las cantidades anticipadas, con los correspondientes intereses legales, en los siguientes supuestos:

a) Cuando no pudiese formalizarse el contrato de compraventa dentro del plazo previsto por no cumplir el promotor las obligaciones impuestas en la presente ley.

b) Cuando el precio de venta definitivamente establecido por el promotor supere el precio máximo inicialmente estimado, salvo que se trate de mejoras de calidad solicitadas o aceptadas expresamente por la persona interesada en la compra.

Artículo 22.

Pago de cantidades anticipadas a cuenta del precio total de la vivienda.

1. El promotor podrá percibir de las personas compradoras cantidades anticipadas a cuenta del precio total convenido de las viviendas.

2. Cuando se trate de viviendas protegidas, el promotor deberá obtener una autorización del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo para la percepción de cantidades a cuenta.

3. Las cooperativas de viviendas, comunidades de propietarios o cualquier otra entidad cuya naturaleza determine que sus socias o sus socios partícipes resulten adjudicatarios de las viviendas, y que perciban de estos o de los comuneros cantidades anticipadas para la adquisición del suelo y la construcción de viviendas, las depositarán en una cuenta especial, con separación de otra clase de fondos, y solo podrán disponer de ellas para atender a gastos de la propia promoción.

Artículo 23.

Garantía de devolución de cantidades anticipadas.

1. La entrega por parte de la persona compradora de cantidades anticipadas a cuenta del precio total de la vivienda obligará al promotor, en los términos previstos en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas(*), y en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, a garantizar su devolución, junto con los intereses legales del dinero, hasta el momento de hacerse efectiva la devolución, para el caso de que, por cualquiera causa, la construcción no llegue a iniciarse o a concluirse en los plazos establecidos en el contrato, sin perjuicio de que la persona compradora que pretenda la resolución del contrato reclame, además, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios que proceda.

2. El establecimiento de la garantía aludida no impedirá que la persona compradora opte por acciones civiles distintas de la resolutoria o por la concesión de una prorroga al promotor, con posibilidad, en este último caso, de reclamar la indemnización por los daños y perjuicios acreditados que sean consecuencia del incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado.

3. Sin perjuicio de las acciones civiles que le correspondan a la persona compradora para exigir el cumplimiento del contrato, la garantía de devolución de los anticipos efectuados se extenderá a los supuestos en los que la vivienda que debiese entregársele a la persona compradora hubiese sido vendida a una tercera persona y a los casos en los que la vivienda vendida y entregada finalmente a la persona compradora apareciese gravada con cargas distintas de las pactadas.

4. Se permite la constitución de cualquier forma de garantías admitida en derecho.

5. Las garantías solo se extinguirán cuando el promotor acredite la entrega de las viviendas ya finalizadas, tras la obtención de la correspondiente licencia de primera ocupación.

(*) Téngase en cuenta que esta norma queda derogada, con efectos de 1 de enero de 2016, por la disposición derogatoria 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre. Ref. BOE-A-1999-21567. en la redacción dada por la disposición final 3.4 de la Ley 20/2015, de 14 de julio. Ref. BOE-A-2015-7897.