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disposiciones consolidadas:
BOE-A-2012-11415
Ley de vivienda de Galicia
Estado:
VIGENTE
Fecha de Publicación:
2012/09/08
Rango:
Ley
Departamento:
Comunidad Autónoma de Galicia
Origen:
Autonómico
Este documento es de carácter informativo y no tiene valor jurídico.
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CAPÍTULO II

Del régimen general de las viviendas protegidas

BOE-A-2012-11415> TÍTULO I> CAPÍTULO II
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1. Los agentes promotores de viviendas que pretendan su calificación como viviendas protegidas presentarán ante el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo la solicitud de calificación provisional de vivienda protegida, acompañada de la documentación que se establezca reglamentariamente.
2. Finalizadas las obras de construcción o rehabilitación, el agente promotor solicitará la calificación definitiva ante el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo y aportará la documentación que se establezca reglamentariamente.
3. La Administración deberá dictar resolución expresa tanto sobre la calificación provisional como sobre la definitiva y notificársela a la persona interesada en el plazo máximo de dos meses, que se contarán a partir de la fecha en que la solicitud entrase en un registro del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. Transcurrido este sin que se hubiese notificado resolución expresa, se podrá entender desestimada por silencio administrativo.
En caso de advertirse deficiencias reparables que impidan el otorgamiento de la calificación provisional o definitiva, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá señalar plazo y condiciones para proceder a su reparación, y quedará entre tanto interrumpido el plazo para resolver.
4. La denegación de la calificación definitiva por causa imputable al agente promotor supondrá, además de las sanciones que correspondan, la devolución, en su caso, de las ayudas percibidas como consecuencia de la calificación provisional como vivienda protegida con los intereses legales desde la fecha de su percepción. Las personas adquirentes de las viviendas podrán optar por resolver los contratos o por solicitarle a la Administración autonómica la rehabilitación del expediente a su favor, y se comprometen a subsanar las deficiencias que motivaron la denegación. En este caso, se deducirán del precio que deba abonarse al agente promotor las cantidades invertidas por las personas adquirentes en la subsanación de las deficiencias.
1. El régimen de protección de las viviendas protegidas de promoción pública, así como el de las viviendas protegidas de protección autonómica construidas en un suelo desarrollado por un promotor público, tendrá una duración de treinta años desde la fecha de su calificación definitiva.
No obstante, las viviendas protegidas de promoción pública, una vez transcurrido el plazo antes señalado, mantendrán su régimen de protección mientras sean de titularidad del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, mientras sus titulares tengan cantidades pendientes de pago a dicho organismo, así como mientras se mantengan vigentes los contratos de copropiedad señalados en el artículo 51 de la presente ley.
2. Para el resto de las viviendas protegidas, la duración del régimen legal de protección se determinará en función del ámbito territorial de localización de las viviendas.
3. De conformidad con lo establecido en el apartado anterior, el régimen de protección de las viviendas de protección autonómica situadas en el denominado ámbito territorial de precio máximo superior tendrá una duración de veinticinco años, el de las viviendas ubicadas en la zona territorial primera tendrá una duración de veinte años y el de las viviendas ubicadas en la zona territorial segunda, de quince años, desde la fecha de la calificación definitiva. Reglamentariamente se determinarán los ayuntamientos incluidos en cada zona territorial.
4. En todo caso, para las viviendas que se acojan a financiación o a ayudas estatales, se estará, en cuanto a la duración del régimen de protección, a lo que disponga la correspondiente normativa reguladora de las citadas ayudas.
1. El régimen de protección de las viviendas se extingue por el transcurso del plazo de duración del régimen jurídico de protección o también por la descalificación de la vivienda a solicitud de su titular.
2. El transcurso del plazo de duración del régimen de protección en las viviendas de protección autonómica determinará la extinción del régimen de protección de la vivienda, que, sin necesidad de declaración administrativa, se considerará libre a todos los efectos si, transcurridos seis meses desde el cumplimento del plazo de duración del régimen de protección, no consta en el registro de la propiedad ningún asiento contradictorio. En estos casos, las registradoras o registradores cancelarán de oficio las notas marginales relativas al régimen de protección. En las viviendas de promoción pública será necesaria una declaración administrativa emitida por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo en la que se determine la extinción del régimen de protección.
3. Las viviendas protegidas de promoción pública así como las de protección autonómica construidas en un suelo desarrollado por un promotor público no podrán ser objeto de descalificación mientras dure su régimen legal de protección.
4. El resto de las viviendas protegidas no podrá ser objeto de descalificación hasta que no hubiese transcurrido en su totalidad la primera mitad del plazo de duración de su régimen legal de protección, excepto en los supuestos tasados que se determinen reglamentariamente basados en razones de interés público o social. La descalificación conllevará, en todo caso, el previo reintegro de las ayudas o beneficios recibidos.
5. En todo caso, para las viviendas que se acojan a financiación o a las ayudas estatales, se estará, en cuanto a la descalificación, a lo que disponga la correspondiente normativa reguladora de las citadas ayudas.
1. Las viviendas protegidas no podrán superar los 120 metros cuadrados de superficie útil.
2. Con la limitación señalada en el apartado anterior, reglamentariamente podrá determinarse la superficie útil máxima para cada tipo de vivienda protegida, así como la de sus anexos y, en su caso, la superficie máxima objeto de financiación calificada.
1. Podrán acceder a una vivienda protegida, en régimen de dominio o derecho de uso o disfrute, inter vivos, en primera o ulteriores transmisiones, a título oneroso o gratuito, voluntariamente o en vía ejecutiva, las personas que, careciendo de una vivienda en propiedad, cumplan los requisitos que reglamentariamente puedan establecerse para el acceso a este tipo de viviendas.
2. En los casos de liquidación de la sociedad de gananciales o de cualquier otro régimen económico matrimonial y de parejas de hecho legalmente constituidas, cuando la vivienda que les hubiese sido adjudicada se atribuya a uno de los cónyuges, no será necesario el cumplimiento de dichos requisitos.
3. En los supuestos de adquisiciones mortis causa, entendiéndose incluidos en este supuesto los pactos sucesorios, cuando la nueva persona propietaria no reúna las condiciones y los requisitos específicos para acceder a las viviendas sujetas a algún régimen de protección, deberá transmitirlas en el plazo de seis meses a quien cumpla las condiciones establecidas en la normativa para cada tipo de vivienda. Si la vivienda estuviese calificada como de protección autonómica, podrá optar por arrendarla con las mismas condiciones.
Cuando el derecho de adquisición de la vivienda por sucesión mortis causa se refiera a una persona menor no emancipada, no le será de aplicación lo dispuesto en el párrafo anterior.
4. En el supuesto de que, después de producida la adjudicación de la vivienda protegida y antes de la firma del correspondiente contrato, falleciese la persona adjudicataria, se podrán subrogar en esta condición de persona adjudicataria los miembros de la unidad familiar o de convivencia que figuren en la solicitud formulada, y se aplicará, en su caso, y a los efectos de designar a la persona adjudicataria, la orden de prelación establecida en la legislación de arrendamientos urbanos.
1. Excepcionalmente, podrán acceder a una vivienda protegida las personas que sean propietarias de otra vivienda cuando esté sujeta a expediente de expropiación forzosa, las personas separadas o divorciadas que se encuentren al corriente en el pago de las pensiones alimenticias y compensatorias y que hayan sido privadas del uso de la vivienda por sentencia o convenio regulador y las que ocupen alojamientos provisionales como consecuencia de actuaciones de emergencia o remodelaciones urbanas que impliquen la pérdida de su vivienda o cualquier otra situación excepcional declarada por el organismo competente en materia de vivienda.
2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del artículo 50 y en el apartado 1 del artículo 57, también podrán adquirir por dación en pago una vivienda protegida las entidades de crédito que, con respecto a las viviendas, hubiesen formalizado préstamo hipotecario, con el fin de evitar mayores gastos a los propietarios, con la obligación de destinarlas exclusivamente a la finalidad y a los destinatarios que determine el régimen jurídico aplicable a ellas, de conformidad con lo previsto en su calificación como viviendas protegidas.
1. Las viviendas protegidas, durante la vigencia de su régimen jurídico previsto en la presente ley y en su normativa de desarrollo, deberán destinarse a domicilio habitual y permanente de las personas adquirentes, adjudicatarias, promotoras individuales para uso propio o de las arrendatarias, en caso de que se promuevan para alquiler, sin que en ningún caso puedan dedicarse a segunda residencia o a cualquier otro uso, salvo en los casos previstos en la presente ley. No perderán tal carácter por el hecho de que se ejerza o desarrolle en ellas una profesión o un oficio compatible con el uso residencial y siempre que se cuente con la autorización del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. Dicha autorización no exime a la persona interesada de recabar los restantes permisos, licencias o autorizaciones contemplados en la normativa vigente.
2. Las viviendas protegidas se ocuparán en los plazos que reglamentariamente se determinen, salvo que medie justa causa debidamente acreditada y autorizada por la Administración.
1. Durante el período legal de protección, cualquier acto de disposición o de arrendamiento de viviendas protegidas en primera o posteriores transmisiones estará sujeto a un precio de venta o renta máximo, que será fijado en la normativa de desarrollo de la presente ley.
2. Queda prohibido a la persona vendedora o arrendadora de una vivienda sujeta a cualquier régimen de protección la percepción de cualquier tipo de sobreprecios, cantidades o primas de especie alguna, superiores a los legalmente fijados como precios máximos de venta o renta, incluso por mejoras, obras o instalaciones complementarias distintas a las que figuren en el proyecto de obra de la referida vivienda. Esta prohibición se extiende al mobiliario que se integre o se sitúe en la vivienda por la persona vendedora.
3. La venta de una vivienda protegida no podrá, en ningún caso, imponer la exigencia de adquisición de un anexo no vinculado a la vivienda o de una superficie del edificio que no esté sujeta a la calificación. En los supuestos de promoción por cooperativas, no se les podrá repercutir ni exigir a las socias o socios, por dichos anexos no vinculados o superficies del edificio no sujetas a calificación, más costes que los efectivamente derivados de su propia construcción.
4. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas o estipulaciones que establezcan precios superiores a los máximos autorizados en la normativa aplicable, debiendo entenderse tales estipulaciones referidas al precio o renta máximos legales aplicables.
1. El régimen de disposición de las viviendas protegidas queda sujeto a las limitaciones establecidas en la presente ley y en las normas que la desarrollen.
2. Reglamentariamente se determinará el plazo en el que las viviendas protegidas podrán transmitirse inter vivos. En cualquier caso, la persona adquirente deberá cumplir los requisitos establecidos para ser persona adjudicataria de viviendas protegidas.
En situaciones excepcionales debidamente justificadas y previstas reglamentariamente, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá autorizar la transmisión de la vivienda antes del transcurso del plazo establecido, y, en su caso, se exigirá la cancelación previa del préstamo y el reintegro de las ayudas económicas directas recibidas de la Administración, con los intereses legales correspondientes.
3. Las viviendas protegidas promovidas para alquiler podrán ser vendidas, de manera individualizada o por promociones completas, en cualquier momento del período de vinculación a dicho régimen de uso, previa autorización por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo y en las condiciones fijadas reglamentariamente.
Las nuevas personas propietarias, que tendrán que destinar las viviendas a alquiler, se subrogarán en los derechos y obligaciones de las anteriores personas propietarias.
Los contratos de arrendamiento y de transmisión de las viviendas protegidas deberán contener las cláusulas que se determinen reglamentariamente y presentarse para su visado ante el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo mientras dure su régimen legal de protección.
Las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer que resulten de la calificación como vivienda protegida de acuerdo con la normativa aplicable deberán constar en la correspondiente escritura pública, y se consignarán en el registro de la propiedad en el respectivo asiento registral, para lo cual se deberá aportar el contrato visado o certificado del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
La Administración de la Comunidad Autónoma de Galicia fomentará la inclusión de cláusulas en los contratos de compraventa y arrendamiento de viviendas protegidas que posibiliten la resolución de las controversias que pudiesen originarse en el cumplimiento de tales contratos mediante arbitraje, que se regulará de conformidad con su normativa de aplicación.
En ningún caso podrán adquirirse por silencio administrativo derechos o facultades derivados de los regímenes jurídicos de protección de viviendas, en contra de lo dispuesto en la presente ley y en sus disposiciones de desarrollo.
1. En el ámbito de la legislación de ordenación del territorio, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá impulsar y elaborar los instrumentos de ordenación necesarios y adoptar las medidas pertinentes para crear reservas de suelo residencial con destino preferente a la construcción de viviendas protegidas.
2. Para los suelos destinados en el planeamiento a reserva de viviendas protegidas o para los desarrollados por un promotor público con ese destino se determinará reglamentariamente un porcentaje máximo de repercusión del coste del suelo y de la urbanización sobre el precio máximo de venta de las viviendas protegidas, en el que se incluirá también la valoración de los anexos y, en su caso, de los locales comerciales. A estos efectos, se establecerá el procedimiento para el cómputo de la superficie de las viviendas, de los anexos y de los locales comerciales, y se podrá también modular el porcentaje en función del tipo de vivienda protegida y del ámbito territorial de localización de las viviendas.
3. En el supuesto de que el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, en el desarrollo de una actuación de suelo residencial, adquiera o permute viviendas incompatibles con la nueva ordenación, las personas propietarias o usufructuarias, siempre que residan en estas viviendas, podrán acceder directamente a las parcelas de uso residencial para construcción de vivienda unifamiliar o a las viviendas protegidas que se promuevan en el ámbito sin necesidad de tener que cumplir los requisitos de acceso a estas viviendas, que deberán, en todo caso, destinar a residencia habitual y permanente.
1. Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo dispondrá de un Registro Único de Demandantes de Vivienda de la Comunidad Autónoma de Galicia, en el que se consignarán todos los datos relativos a la demanda de vivienda protegida en la Comunidad Autónoma, con el fin de facilitar la gestión y coordinación de las políticas públicas de vivienda y de suelo para la vivienda protegida, garantizar la aplicación de los principios de publicidad, transparencia y concurrencia en los procedimientos de adjudicación y contribuir a la programación de las iniciativas privadas en materia de vivienda protegida.
2. El registro tendrá carácter administrativo y será público. Reglamentariamente se determinarán el procedimiento y los requisitos para la inscripción, modificación y cancelación de los datos del registro, así como los procedimientos de adjudicación.
3. Será obligación de la persona demandante comunicar cualquier cambio que se haya producido en sus circunstancias durante el período de inscripción. El incumplimiento de esta obligación, una vez acreditada, supondrá la baja automática en el registro, con la imposibilidad de realizar una nueva inscripción durante el plazo de un año. Asimismo, supondrá la baja automática por el plazo de un año la renuncia a una vivienda cuando, en un sorteo de una promoción, la persona adjudicataria renuncie a ella sin concurrir ninguna de las causas justificadas de acuerdo con la normativa de desarrollo del registro.
1. En cada procedimiento de adjudicación, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá reservar viviendas para ser adjudicadas a las unidades familiares o de convivencia que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:
a) Movilidad reducida de alguna de las personas integrantes de la unidad familiar o convivencial con un grado de minusvalía reconocida igual o superior al 33 %.
b) Familias numerosas o unidades convivenciales de tres o más hijas o hijos.
c) Familias o unidades convivenciales monoparentales.
d) Familias o unidades convivenciales cuya persona titular tenga menos de 35 años o más de 65.
e) Mujeres víctimas de violencia de género.
f) La concurrencia de cualquier otra circunstancia considerada de atención preferente por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, en los términos que se establezcan reglamentariamente.
2. La suma de todas las reservas no podrá superar el 30 % de las viviendas ofertadas, salvo en los supuestos especiales derivados de programas específicos de interés público o integración social, que se regirán por lo dispuesto en su reglamentación propia, así como las excepciones derivadas de la atención a las mujeres víctimas de violencia de género.