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disposiciones consolidadas:
BOE-A-2006-9008
Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja
Estado:
VIGENTE
Fecha de Publicación:
2006/05/24
Rango:
Ley
Departamento:
Comunidad Autónoma de La Rioja
Origen:
Autonómico
Este documento es de carácter informativo y no tiene valor jurídico.
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Sección 5.ª

El sistema de agente urbanizador

BOE-A-2006-9008> TÍTULO IV> CAPÍTULO III> Sección 5.ª
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1. La ejecución del planeamiento en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable incluyendo, en su caso, la formulación del correspondiente plan parcial, podrá llevarse a cabo mediante el agente urbanizador, que podrá no ser el propietario del suelo.
2. El agente urbanizador es el responsable de la ejecución de la correspondiente actuación urbanizadora por cuenta de la Administración actuante, seleccionado en pública concurrencia en el momento de la aprobación del Programa de Actuación Urbanizadora.
3. La determinación de la ejecución mediante el sistema del Agente Urbanizador se realizará por la Administración actuante, de oficio o a instancia de parte interesada, en cualquiera de los siguientes supuestos:
a) Cuando así se determine en el planeamiento urbanístico o en la delimitación de la unidad de ejecución.
b) Cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 131.1, la Administración actuante estime conveniente la adopción de este sistema para facilitar la actuación urbanizadora.
c) Cuando haya transcurrido un año desde que fuera delimitada la unidad o unidades de ejecución y no se hayan tramitado por los propietarios o la Administración actuante los correspondientes instrumentos de ejecución, equidistribución o urbanización.
d) Cuando no se haya presentado a su tramitación por los propietarios el correspondiente plan parcial para el desarrollo del suelo urbanizable dentro del año siguiente al de la entrada en vigor del Plan General Municipal.
4. Durante el primer año a contar desde la determinación de este sistema de actuación los propietarios que representen más del treinta por ciento de la superficie afectada, podrán presentar ante la Administración actuante el Programa de Actuación Urbanizadora. Transcurrido dicho plazo podrán presentarlo terceros no propietarios.
1. El Programa de Actuación Urbanizadora es el instrumento que concreta y organiza la actividad de ejecución por el sistema del agente urbanizador.
2. El Programa de Actuación Urbanizadora podrá ser promovido y formulado por cualquier persona, física o jurídica, con independencia de que ostente la condición de propietario de los suelos a desarrollar. Asimismo, también podrá ser formulado por la Administración Pública.
3. Quienes pretendan promover un Programa de Actuación Urbanizadora podrán formular consultas ante cualquier Administración sobre el contenido del programa a elaborar. También tendrán acceso a la información y documentación que obre en los archivos administrativos conforme a la legislación sobre régimen jurídico de las Administraciones Públicas. Cuando afecte a suelo urbanizable no delimitado podrán formular también la consulta a que se refiere el artículo 59 de esta Ley.
4. El Programa de Actuación Urbanizadora contendrá los siguientes documentos:
a) Delimitación del ámbito a que afecta.
b) Cuando afecte a suelo urbano no consolidado, documento expresivo de la asunción detallada establecida por el Plan General Municipal o, en su caso, propuesta de plan especial que ordene detalladamente la unidad o unidades de ejecución a que se refiere.
c) Cuando afecte a suelo urbanizable, propuesta de plan parcial que ordene, y en su caso previamente delimite, el sector a que se refiere.
d) Previsión de los gastos de urbanización, presupuesto de ejecución material y costes de los proyectos y direcciones de obra.
e) Relaciones entre el agente urbanizador y los propietarios y, en su caso, acuerdos alcanzados sobre disposición de terrenos en pago de las cuotas de urbanización.
f) Retribución del agente urbanizador por los gastos de urbanización y gestión.
g) Relación de los solares que habrán de ser adjudicados al agente urbanizador por los propietarios que opten por la cesión como modo de retribución.
h) Plazo de ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora, que no podrá exceder de cuatro años.
i) Garantía provisional que prestará el agente urbanizador y que no podrá ser inferior al dos por ciento del presupuesto de ejecución material de las obras.
j) Otros compromisos asumidos por el agente urbanizador a su costa.
1. Presentada ante la Administración actuante la propuesta de Programa de Actuación Urbanizadora, comprensiva de los documentos expresados en el artículo anterior, el órgano competente podrá requerir, en su caso, que se subsane o complete la documentación presentada; en su caso podrá denegar la tramitación por razones de legalidad o por no haber transcurrido los plazos señalados en los apartados c) y d) del artículo 155.3, o bien podrá continuar con la tramitación de la solicitud.
2. Transcurrido el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud ante el Ayuntamiento sin que recaiga el acuerdo pertinente, la Comunidad Autónoma, a través de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo, actuará por subrogación cuando así se solicite por los interesados, continuando la tramitación.
1. El Programa de Actuación Urbanizadora se someterá a información pública por plazo de un mes, mediante la inserción de anuncios en el Boletín Oficial de La Rioja y en uno de los diarios de ámbito regional, y se notificará personalmente a todos los propietarios afectados.
2. Si durante el período de información pública algún interesado manifiesta su voluntad de proponer alternativas técnicas al programa de actuación presentado, se habilitará un plazo de un mes, a contar desde el día siguiente al de la terminación del período de información pública, para su presentación.
3. Aceptadas o rechazadas las propuestas en los términos previstos en el artículo 157.1, se someterán a información pública las propuestas técnicas alternativas por plazo de un mes.
4. Los propietarios que representen más del treinta por ciento de la superficie afectada podrán hacer suyo el Programa de Actuación Urbanizadora presentado en los mismos términos y con las mismas garantías que se hubiesen exigido. En este caso se deberá compensar al promotor inicial en todos los gastos que, debidamente acreditados, hayan sido necesarios para la formulación de su propuesta.
Esta opción no procederá cuando el promotor inicial represente a propietarios que ostenten un porcentaje de la superficie afectada superior al de quienes pretendiesen asumirla.
1. La Administración actuante, informadas las alegaciones presentadas, seleccionará la propuesta que estime más conveniente considerando los siguientes criterios:
a) Alternativa en la que se concrete la mayor disponibilidad de terrenos. En caso de que estuviesen adheridos a la propuesta propietarios que superen el treinta por ciento de la superficie afectada, la propuesta tendrá carácter preferente.
b) Ámbito al que se refiere.
c) Idoneidad de la ordenación urbanística propuesta en caso de que implique la necesaria tramitación de planeamiento de desarrollo.
d) Menor impacto ambiental de la actuación propuesta.
e) Calidad de la urbanización.
f) El menor coste de ejecución material de la urbanización tratándose de calidades similares.
g) Incremento del suelo para dotaciones públicas o para la construcción de viviendas de protección pública.
h) La menor retribución del urbanizador.
i) Garantías y compromisos del urbanizador.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, la Administración actuante, motivadamente, podrá adoptar alguna de las siguientes posiciones:
a) Introducir las modificaciones que estime convenientes.
b) Rechazar todas las iniciativas presentadas, con devolución de la garantía a que se refiere el artículo 156.4.i), por considerar que ninguna ofrece la base adecuada para ejecutar la urbanización del terreno, resolviendo no desarrollar la actuación urbanizadora, promover su ejecución sobre la base de unas condiciones urbanísticas definidas o proceder a la ejecución mediante los sistemas de actuación directa previstos en esta Ley cuando ésta sea viable y preferible para los intereses públicos.
3. La adjudicación de la condición de agente urbanizador se efectuará a favor del proponente seleccionado una vez que éste haya aceptado las modificaciones que, en su caso, haya resuelto introducir la Administración. Dicha adjudicación se notificará a los propietarios de los terrenos afectados.
No obstante, el adjudicatario podrá renunciar a la propuesta si supone compromisos distintos de los que él ofreció. La renuncia por cualquier otra causa, no justificada, conllevará la pérdida de la garantía provisional aportada.
En caso de renuncia se procederá a la selección de un nuevo adjudicatario.
4. El plazo para que la Administración actuante resuelva sobre la aprobación del Programa de Actuación Urbanizadora y la adjudicación de la condición de agente urbanizador será de dos meses a contar desde la terminación del último período de información pública.
Transcurrido dicho plazo sin que haya pronunciamiento expreso, si se hubiese presentado una única propuesta se entenderá aceptada, salvo que contenga determinaciones contrarias a la Ley o al planeamiento urbanístico, pero si existiesen varias alternativas se entenderán todas ellas rechazadas.
1. El de agente urbanizador es un contrato administrativo especial de los contemplados en la Legislación sobre contratos de las Administraciones Públicas y se regirá por las normas contenidas en la presente Ley y sus disposiciones de desarrollo, y supletoriamente por lo dispuesto en la Ley estatal.
2. Una vez seleccionado el agente urbanizador, se procederá al otorgamiento del contrato con la Administración actuante, por el que se regulen las relaciones entre ambos.
3. En el contrato se harán constar las condiciones, compromisos y los plazos para la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora. Asimismo, se fijará la garantía que el agente urbanizador deberá prestar para su cumplimiento, que no podrá ser inferior al diez por ciento del coste material de las obras de urbanización, y las penalizaciones a que se someta en caso de incumplimiento.
4. La Administración podrá modificar, por razones de interés público, el contrato con el agente urbanizador, debiendo mediar la correspondiente compensación si se viera afectado el régimen financiero del contrato.
5. Serán causas de resolución del contrato, sin perjuicio de las que pueda prever el pliego de condiciones, las siguientes:
a) El incumplimiento de los plazos para ejecutar la urbanización.
b) Las modificaciones que supongan alteraciones de, al menos, el veinte por ciento del presupuesto de ejecución material.
1. El agente urbanizador tiene las siguientes facultades:
a) Instar de la Administración correspondiente la tramitación y aprobación del planeamiento de desarrollo que sea necesario para la ejecución del Programa de actuación Urbanizadora.
b) Someter a aprobación administrativa el proyecto de urbanización y, a falta de acuerdo con los propietarios afectados, uno o varios proyectos de reparcelación forzosa.
c) A exigir su retribución y compensación en los términos que expresa el artículo siguiente.
d) Proceder a la ocupación de los terrenos incorporados a la actuación, sujetos a reparcelación y los que sean necesarios para el desarrollo de las infraestructuras de urbanización en los términos previstos en la legislación general.
e) Manifestar su oposición a la edificación de las parcelas resultantes hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del Programa de Actuación Urbanizadora, salvo que se acredite que el titular de la parcela ha contribuido proporcionalmente a las cargas de urbanización, que se garantice la urbanización simultánea a la edificación y que no se impida el normal desarrollo del resto del programa de Actuación Urbanizadora.
2. El agente urbanizador se obliga:
a) A la formulación de los planeamientos de desarrollo que sean necesarios para la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora y a su sometimiento a la Administración competente.
b) A instar de la Administración la aprobación de los actos administrativos necesarios para la ejecución.
c) A la ejecución de la urbanización.
d) A cumplir a su costa los compromisos asumidos que excedan de los deberes de los propietarios.
e) A informar puntual y documentadamente a los propietarios sobre los gastos de urbanización que hayan de asumir, así como del grado de ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora.
3. El agente urbanizador será responsable de los daños causados a los propietarios o a otras personas como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aquéllos tuvieran su origen en una orden o condición impuesta por la Administración actuante sin justificación legal adecuada.
1. Los propietarios afectados están obligados a satisfacer proporcionalmente al agente urbanizador los costes de la urbanización. Para ello podrán cooperar mediante la aportación de sus fincas originarias con arreglo a las dos siguientes modalidades:
a) Abonando en metálico y como retribución en favor del agente urbanizador su cuota parte de las cargas de la urbanización y garantizando esta deuda, para recibir a cambio las parcelas urbanizadas que le correspondan.
b) Mediante cesión de terrenos edificables, en cuyo caso les corresponderá recibir, libre de cargas, menor superficie de solar que en la modalidad anterior. La diferencia será la retribución del agente urbanizador.
2. Procederá la retribución en metálico de la actuación urbanizadora en los siguientes supuestos:
a) Cuando así se determine en el Programa de Actuación Urbanizadora.
b) Cuando, habiéndose determinado la retribución en terrenos edificables, algún propietario exprese su disconformidad con la proporción de terrenos que le corresponda ceder.
En este supuesto, el propietario podrá solicitar el pago en metálico al agente urbanizador y a la Administración actuante, de forma que quede constancia de dicha solicitud, dentro de los diez días siguientes a la aprobación del Programa de Actuación Urbanizadora, asegurando dicho pago mediante la prestación de garantía financiera o real proporcional a la prestada por el Agente Urbanizador.
c) Cuando, tras la aprobación del proyecto de reparcelación, se produzcan variaciones en los gastos de urbanización debidas a cambios en el proyecto de urbanización no imputables al agente urbanizador.
En este supuesto, las diferencias se aprobarán por la Administración actuante y se saldarán mediante compensaciones en metálico, pudiendo procederse a su recaudación mediante cuotas de urbanización cuando sean positivas.
3. El agente urbanizador, para percibir sus retribuciones, ha de asegurar, ante la Administración actuante, su obligación específica de convertir en solares las parcelas de quienes deban retribuirle, mediante garantía suficiente a juicio de la Administración conforme a las siguientes reglas:
a) Cuando la retribución sea en metálico deberá prestar aval o fianza cada vez que exija una cuota, sin que pueda exigirlas mientras no esté justificada la realización y pago de las obras.
b) Cuando la retribución consista en la adjudicación de solares la garantía consistirá en la afección de las fincas al deber de urbanizar, por lo que la resolución del contrato determinará que las fincas reviertan a sus primitivos dueños.
4. Sin perjuicio de las demás medidas que puedan resultar de aplicación, el agente urbanizador que incumpla la obligación expresada en el apartado anterior adeudará a la Administración actuante:
a) En caso de resolución del Programa de Actuación Urbanizadora, el valor de las retribuciones ya percibidas, previo descuento del que corresponda a las obras realizadas.
b) Cuando incurra en mora en su obligación de urbanizar, los intereses de la cantidad que resulten conforme a la letra anterior, una vez aplicado el interés legal.
La deuda será declarada mediante resolución de la Administración actuante previa audiencia del interesado y, en caso de impago, podrá ser recaudada por vía de apremio. Las cantidades así recaudadas se destinarán preferentemente a garantizar o sufragar la total ejecución de las obras o, subsidiariamente, a compensar a los propietarios por los perjuicios sufridos.
5. El agente urbanizador tiene la consideración legal de Junta de Compensación a los efectos tributarios y registrales señalados por la legislación estatal.
La Administración actuante podrá, en cualquier momento, formular un Programa de Actuación Urbanizadora, en cuyo caso el sistema tendrá las siguientes peculiaridades:
a) La propuesta de Programa de Actuación Urbanizadora se someterá a información pública por una sola vez.
b) La Administración actuante será retribuida mediante la adjudicación de solares que se incorporarán al patrimonio público de suelo; justificadamente, podrá optar por su retribución económica mediante cuotas de urbanización.
c) La adjudicación de las obras de urbanización se regirá por la legislación vigente en materia de contratos de las administraciones públicas.
d) Los propietarios tendrán los mismos derechos y deberes que frente al agente urbanizador privado.