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disposiciones consolidadas:
BOE-A-2017-2466
Libro Sexto del Código Civil de Cataluña. Obligaciones y contratos
Estado:
VIGENTE
Fecha de Publicación:
2017/03/08
Rango:
Ley
Departamento:
Comunidad Autónoma de Cataluña
Origen:
Autonómico
Este documento es de carácter informativo y no tiene valor jurídico.
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Sección primera.

Contrato de compraventa

BOE-A-2017-2466> CAPÍTULO I> Sección primera.
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La compraventa es el contrato por el que el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien.
1. La compraventa es de consumo si el vendedor actúa en el ámbito de su actividad empresarial o profesional y el comprador, con un propósito principalmente ajeno a estas actividades.
2. En la compraventa de consumo es ineficaz cualquier pacto, cláusula o estipulación que modifique, en perjuicio del consumidor, el régimen imperativo de protección establecido por la ley.
El contrato de compraventa tiene por objeto los bienes, según los artículos 511-1 y 511-2, incluidos los futuros o los que deban ser producidos, manufacturados o fabricados.
No pueden adquirir en virtud de contrato de compraventa, directamente o por persona interpuesta:
a) Los empleados públicos, los bienes públicos que gestionan.
b) Los jueces, los magistrados, el personal de la Administración de justicia, los abogados, los procuradores y los peritos, los bienes litigiosos respecto a procedimientos en los que ejercen sus funciones de acuerdo con la normativa aplicable.
c) Quienes, por ley o por acto de autoridad pública, administran bienes ajenos, los bienes administrados, salvo que la ley o la autoridad dispongan otra cosa.
d) Los tutores y demás cargos de protección de la persona, los bienes de esta, salvo aprobación o autorización judiciales.
e) Los apoderados y mandatarios, los bienes cuya gestión tienen encomendada, salvo consentimiento expreso.
f) Los albaceas, los bienes que administran, salvo autorización expresa.
1. Si el contrato suscrito no determina el precio ni establece los medios para su determinación, se entiende que el precio es el generalmente cobrado en circunstancias comparables, en el momento de la conclusión del contrato y con relación a bienes de naturaleza similar.
2. Si el contrato establece que el precio sea determinado por una de las partes o por terceros, solo es posible oponerse a la determinación manifiestamente no razonable o hecha fuera del plazo pactado o adecuado dadas las circunstancias.
3. Si el precio es manifiestamente no razonable o su determinación es intempestiva, se aplica el apartado 1.
4. El vendedor debe obtener el consentimiento expreso del comprador para cualquier aumento del precio acordado. De lo contrario, el comprador no tiene que pagarlo.
5. En la compraventa de consumo, el precio total no puede ser superior al precio informado en la oferta o anunciado públicamente, el cual debe incorporar los tributos de repercusión legalmente obligada. Si, por la naturaleza de los bienes, el precio total no puede calcularse antes de la conclusión del contrato, el vendedor debe informar de la forma como se determina.
1. La compraventa a prueba o ensayo se entiende concluida bajo la condición suspensiva de la aprobación del comprador.
2. El vendedor debe permitir al comprador el examen del bien vendido y facilitarle los medios adecuados para ejercer su derecho.
3. La aprobación del comprador debe tener lugar en el plazo establecido por el contrato o, en su defecto, en el plazo razonable que haya señalado el vendedor y que sea suficiente para el examen del bien. Una vez transcurrido el plazo, el silencio del comprador se entiende como aprobación.
El vendedor, antes de la conclusión del contrato, debe facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien, teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, la naturaleza y el coste de la información, así como las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos.
1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.
2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.
3. En la compraventa de inmuebles, la entrega de arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad y, en este caso, el inmueble queda afecto a su devolución. En caso de desistimiento, el notario debe entregar las arras depositadas a quien corresponda. La afección se extingue:
a) Una vez transcurridos sesenta días después del plazo pactado, salvo que exista una anotación anterior de demanda por parte del comprador. En este caso, la afección se cancela de oficio.
b) Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente.
c) Cuando se inscribe la compraventa.
1. El vendedor tiene las siguientes obligaciones:
a) Entregar, en el tiempo, lugar y forma que determina el contrato, el bien, sus accesorios y los documentos relacionados, si existen.
b) Garantizar que el bien es conforme al contrato.
c) Transmitir la titularidad del bien y de sus accesorios.
2. Si se ha pactado una reserva de la titularidad, la transmisión tiene lugar cuando el comprador paga el precio o, si procede, cumple las obligaciones pactadas.
1. El vendedor cumple la obligación de entrega cuando transmite al comprador la posesión del bien o lo pone a su disposición.
2. Si el contrato tiene por objeto un bien mueble poseíble y no prevé su transporte, para cumplir la obligación de entrega es suficiente ponerlo a disposición del comprador o de la persona acordada en el contrato o autorizada por el comprador para tomar posesión del mismo.
3. Si el contrato prevé el transporte a cargo del vendedor, este cumple su obligación con la entrega del bien, de acuerdo con lo establecido por el apartado 1.
4. Si el contrato prevé el transporte a cargo del comprador o este opta por un portador diferente al propuesto por el vendedor, el vendedor cumple su obligación con la entrega al primer portador y con el envío al comprador de los documentos necesarios para recibir el bien.
5. Si el contrato establece que el vendedor solo debe entregar los documentos representativos del bien, el vendedor cumple su obligación cuando los entrega al comprador.
1. El vendedor, para que la puesta a disposición sea válida, debe notificar al comprador que puede hacerse cargo del bien dentro del plazo pactado o del que sea razonable dadas las circunstancias.
2. No es exigible al vendedor la fijación de ningún plazo en los casos en que este sea determinable de acuerdo con el contrato ni en los casos en que las partes hayan pactado que el bien debe entregarse en un lugar diferente al establecimiento o al domicilio del vendedor.
El vendedor que no esté obligado a asegurar el bien y el transporte debe proporcionar, a solicitud del comprador, toda la información para la contratación del seguro.
1. El vendedor debe entregar el bien sin dilación indebida si no se ha pactado un plazo o si no puede determinarse el momento de entrega de otro modo.
2. En la compraventa de consumo, el vendedor debe entregar el bien sin demora indebida y en un plazo de treinta días desde la conclusión del contrato, salvo pacto en contrario.
3. Si el vendedor no entrega el bien tempestivamente, el comprador debe requerirle a hacer la entrega en un plazo adicional adecuado a las circunstancias, a menos que el vendedor se haya negado a entregar el bien o que el plazo de entrega sea esencial.
1. El bien debe entregarse en el establecimiento o el domicilio del vendedor en el momento de la conclusión del contrato, salvo pacto en contrario. Si el vendedor tiene más de uno, debe entregarse en el más vinculado con la obligación de entrega y, si no tiene ninguno o es imposible determinarlo, en el domicilio del comprador.
2. Si, en el momento de la conclusión del contrato, los contratantes conocían o podían conocer que el bien se hallaba o debía ser fabricado o puesto a disposición para su entrega en un lugar diferente del establecimiento o domicilio del vendedor, el bien debe entregarse en aquel lugar de destino.
3. Los gastos de entrega del bien derivados de cambios posteriores de su establecimiento o domicilio corren a cargo del vendedor.
1. En defecto de pacto, el vendedor debe pagar los gastos de entrega del bien y el comprador, los de la recepción y los de transporte que no corran a cargo del vendedor. Los gastos del otorgamiento de la escritura, de expedición de la primera copia, los otros gastos posteriores a la transmisión y la inscripción en los registros se rigen por lo dispuesto por el artículo 531-6.
2. En la compraventa de consumo, el comprador solo debe pagar los gastos de entrega, de transporte o postales si fue informado de ellos por el vendedor de forma clara y comprensible y antes de la conclusión del contrato. Si el importe de los gastos no puede determinarse anticipadamente, el vendedor debe advertir al comprador de esta circunstancia.
1. Si el comprador o la persona designada para recibir el bien, sus accesorios y los documentos se niegan injustificadamente a hacerlo o, de cualquier otra forma, incumplen esta obligación, el vendedor debe adoptar medidas razonables para la custodia y conservación del bien.
2. El vendedor puede librarse de las obligaciones de custodia y conservación si, previa notificación al comprador o a la persona designada para recibir el bien:
a) Consigna el bien, los accesorios y los documentos a disposición de la autoridad judicial o notarial.
b) Deposita el bien, los accesorios y los documentos en un establecimiento autorizado, en las condiciones usuales dadas las circunstancias, y a disposición del comprador o de la persona designada para recibir el bien.
c) Vende el bien por cuenta del comprador en condiciones razonables, si este es perecedero, deteriorable o pierde rápidamente su valor. El precio correspondiente debe ponerse a disposición del comprador si este ha satisfecho el precio establecido en el contrato. En otro caso, el vendedor puede retener su importe para aplicarlo hasta donde alcance el precio convenido.
3. Los gastos causados por la frustración de la entrega imputable al comprador corren a su cargo.
1. Los riesgos se transmiten al comprador en el momento de la entrega del bien o de los documentos que lo representan de acuerdo con lo establecido por el artículo 621-10. También se transmiten los riesgos al comprador cuando se niega injustificadamente a recibir el bien.
2. Los riesgos de los bienes aún no identificados no se transmiten antes de su especificación hecha de acuerdo con el contrato con notificación al comprador, o de cualquier otra forma usual y razonable dadas las circunstancias.
3. El hecho de que el vendedor esté autorizado a retener los documentos representativos del bien no afecta a la transmisión de los riesgos.
1. En los contratos sobre bienes en tránsito, los riesgos se transmiten al comprador con la entrega al primer portador, salvo pacto en contrario o salvo que pueda deducirse de las circunstancias que la transmisión de los riesgos debe producirse en el momento de la conclusión del contrato.
2. Los riesgos corren a cargo del vendedor si en el momento de la conclusión del contrato conocía o podía razonablemente haber conocido la pérdida, el deterioro o el daño del bien y no reveló estas circunstancias al comprador.
La pérdida, el deterioro o el daño del bien posteriores a la transmisión del riesgo al comprador y no imputables al vendedor no extinguen la obligación de pago del precio.
1. El bien es conforme al contrato si cumple los siguientes requisitos:
a) Tener la cantidad, la calidad, el tipo, las prestaciones y el uso pactados.
b) Ser entregado con el empaquetado o envasado acordados.
c) Ser suministrado con los accesorios y las instrucciones estipulados en el contrato.
2. La conformidad exige, salvo que se haya pactado otra cosa o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea de aplicación, que el bien:
a) Se ajuste a la descripción hecha por el vendedor.
b) Sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.
c) Tenga las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien en bienes del mismo tipo y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-24.2.
d) Tenga las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador.
e) Esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.
3. La inadecuación del bien para ser destinado a un uso particular manifestado por el comprador al vendedor en el momento de la conclusión del contrato supone falta de conformidad, siempre y cuando el vendedor haya admitido la posibilidad de este uso.
1. Si el contrato establece la instalación del bien, la instalación incorrecta comporta falta de conformidad si ha sido hecha:
a) Por el vendedor o por otra persona bajo su responsabilidad.
b) Por el comprador o por otra persona bajo su responsabilidad, si la incorrección obedece a una deficiencia en las instrucciones proporcionadas por el vendedor.
2. En la compraventa de consumo, es ineficaz cualquier pacto, cláusula o estipulación que modifique, en perjuicio del consumidor, el régimen establecido por el apartado 1.
La falta de entrega de los accesorios, las instrucciones de uso, consumo y manejo, especialmente las relativas a la instalación o el funcionamiento, o cualquier otro documento que razonablemente el comprador puede esperar obtener de acuerdo con el contrato conlleva falta de conformidad.
1. El vendedor responde de toda falta de conformidad del bien que exista en el momento de la transmisión del riesgo.
2. En la compraventa de consumo, se presume que la falta de conformidad puesta de manifiesto en los seis meses posteriores a la entrega del bien o la completa instalación ya existía en ese momento, salvo que ello sea incompatible con la naturaleza del bien o el tipo de falta de conformidad.
3. El plazo de seis meses a que se refiere el apartado 2 se computa, en el caso del artículo 621-21. b, a partir del momento en que razonablemente se podría entender hecha la instalación.
4. El plazo de seis meses a que se refiere el apartado 2 se computa, en el caso del artículo 621-37.1. a, después de cada reparación o sustitución.
1. El vendedor responde de la falta de conformidad derivada de las manifestaciones previas al contrato sobre las características, cualidades o prestaciones del bien y de cualquier manifestación pública con el mismo contenido hechas por él o por un tercero que esté legitimado para actuar por su cuenta, salvo en los casos en los que:
a) El comprador conozca o pueda razonablemente conocer la incorrección.
b) El vendedor haya rectificado las manifestaciones hechas antes de concluir el contrato de modo cognoscible para el comprador o destinatario de la manifestación corregida.
c) Las manifestaciones hechas no puedan haber influido sobre la decisión de comprar.
2. En la compraventa de consumo, las manifestaciones públicas hechas por cualquier tercero que haya intervenido en la cadena de comercialización, incluyendo la publicidad o el etiquetado del bien, se entienden hechas por el vendedor, salvo que este, en el momento de concluir el contrato, no las conociera o no fuera razonable esperar que las debiera conocer.
1. El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad.
2. En la compraventa de consumo, el vendedor responde siempre de la falta de conformidad, salvo que el comprador la conociera y la hubiera aceptado expresamente.
El vendedor no responde de la falta de conformidad que resulte de haber seguido las instrucciones del comprador o de haber empleado materiales facilitados por este, siempre que previamente le haya advertido expresamente de los peligros y las consecuencias que puedan derivarse.
1. El comprador debe examinar el bien entregado o puesto a su disposición o hacerlo examinar en el plazo pactado o en un plazo tan breve como sea posible y adecuado a las circunstancias.
2. Si según el contrato el bien debe ser transportado, el examen del bien se entiende aplazado al momento en que este haya llegado a su destino, salvo pacto en contrario.
3. Si durante el transporte del bien el comprador cambia su destino o lo reexpide sin haber tenido una oportunidad razonable de examinarlo y en el momento de la conclusión del contrato el vendedor conocía o podía razonablemente haber conocido esta circunstancia, el examen puede aplazarse al momento de llegada del bien a su destino.
4. Este artículo no se aplica a la compraventa de consumo.
1. El comprador debe notificar y describir al vendedor sin dilación indebida cualquier falta de conformidad del bien. En la compraventa de consumo, este plazo es, como mínimo, de dos meses.
2. El comprador pierde el derecho a invocar la falta de conformidad si no la notifica de acuerdo con lo establecido por el apartado 1.
3. El comprador siempre puede invocar la falta de conformidad si se refiere a hechos que el vendedor conocía o no podía ignorar y que no reveló al comprador, o si el vendedor garantizó expresamente la conformidad.
1. El vendedor no responde de la falta de conformidad que se manifieste dos años después del momento de la entrega del bien, salvo pacto en contrario o salvo que del contrato resulte otra cosa.
2. El plazo de responsabilidad de la falta de conformidad no se aplica a la falta de conformidad por existencia de derechos o pretensiones de terceros.
1. El vendedor, sin perjuicio de los efectos derivados de la publicidad registral, debe transmitir el bien libre de derechos o pretensiones razonablemente fundamentadas de terceros que el comprador no conociera ni hubiera podido razonablemente conocer en el momento de concluir el contrato.
2. El vendedor responde si garantizó que el bien estaba o quedaría libre de derechos o pretensiones de terceros y si, a pesar de conocerlos y no poder ignorarlos, no los reveló al comprador.
3. El vendedor responde si los derechos o pretensiones a los que se refiere el apartado 1 son consecuencia de sus actos propios posteriores a la conclusión del contrato.
El comprador tiene las siguientes obligaciones:
a) Pagar el precio.
b) Recibir el bien, sus accesorios y los documentos relacionados, si existen.
1. El comprador debe pagar íntegramente el precio en el momento de la entrega del bien, salvo pacto en contrario. Si se ha pactado el aplazamiento de una parte del precio, debe pagar la parte convenida en el momento de la entrega del bien.
2. El vendedor solo puede rechazar el pago adelantado del precio o de la parte del precio que se convino aplazar si tiene un interés legítimo para hacerlo.
El comprador debe pagar el precio en el lugar acordado en el contrato o, en su defecto, en el lugar de entrega del bien o, si procede, de la entrega de los documentos representativos.
1. El comprador debe llevar a cabo los actos que razonablemente sean exigibles para que el vendedor pueda cumplir su obligación de entrega del bien.
2. El comprador puede rechazar la entrega anticipada del bien siempre y cuando tenga un interés legítimo para hacerlo.
3. En la compraventa de consumo, el comprador no debe pagar ninguna contraprestación por un bien entregado no solicitado. El comprador debe permitir al vendedor recuperarlo y tiene derecho a ser resarcido de cualquier gasto adicional, así como de los daños y perjuicios ocasionados.
El comprador que, de acuerdo con el contrato, debe especificar las características, el momento o la forma de entrega del bien debe hacerlo respetando los plazos pactados o los que sean razonables. Si el comprador no hace esta especificación, el vendedor puede hacerla, respetando las indicaciones razonables que haya recibido del comprador.
1. El comprador que ha recibido el bien y pretende rechazarlo por falta de conformidad debe tomar las medidas necesarias para conservarlo dadas las circunstancias y puede retener el bien hasta que le hayan reembolsado los gastos de conservación.
2. Si, en el caso a que se refiere el apartado 1, el bien ha sido puesto a disposición en el lugar de destino, el comprador debe tomar posesión del mismo por cuenta del vendedor si puede hacerlo sin pagar el precio y sin incurrir en gastos excesivos, salvo que el vendedor o la persona autorizada se halle en el lugar mencionado.
1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:
a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme.
b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.
c) Resolver el contrato.
d) Reducir el precio, en el caso del comprador.
e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.
2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios.
3. Si el vendedor no puede entregar el bien por causas imputables al comprador, se aplica el artículo 621-16.
4. El comprador o el vendedor que ha provocado el incumplimiento del otro no puede recurrir a ninguno de los remedios establecidos por el presente artículo.
1. El cumplimiento específico no faculta al vendedor a reclamar ningún coste adicional.
2. El cumplimiento específico no puede exigirse en los siguientes casos:
a) Si es imposible o se ha convertido en ilícito.
b) Si los costes que se derivan son desproporcionados respecto al beneficio que obtendría el comprador.
1. El vendedor puede corregir la falta de conformidad del bien siempre y cuando sea posible hacerlo antes de que venza el plazo de cumplimiento.
2. Una vez vencido el plazo de cumplimiento y recibida la notificación de falta de conformidad, el vendedor puede corregirla en un plazo razonable si se ofrece inmediatamente a hacerlo. El comprador puede rechazar este ofrecimiento en los siguientes casos:
a) Si la corrección no puede hacerse sin retraso o inconvenientes para el comprador.
b) Si tiene motivos razonables para creer que el vendedor no cumplirá o no lo hará adecuadamente.
c) Si el retraso conlleva un incumplimiento esencial.
3. Mientras la corrección esté pendiente, el comprador puede suspender el cumplimiento de sus obligaciones y no puede ejercer los derechos que sean incompatibles con la corrección que pueda hacerse dentro del plazo razonable.
4. El vendedor debe pagar los gastos de la corrección y la eventual indemnización por los daños causados por el retraso y por cualesquiera otros que la corrección ha causado o no ha podido evitar, incluyendo los costes de los materiales, la mano de obra y el transporte.
El comprador y el vendedor pueden suspender, total o parcialmente, el pago del precio o el cumplimiento de las obligaciones en los siguientes casos:
a) Si deben cumplir su obligación al mismo tiempo o después de que la otra parte haya cumplido las suyas, y esta no las cumple.
b) Si deben cumplir su obligación antes que la otra parte, tienen motivos razonables para creer que la otra parte no cumplirá sus obligaciones y le notifican la suspensión.
1. El contrato puede resolverse si el incumplimiento de la otra parte es esencial.
2. Se entiende que el incumplimiento es esencial si priva sustancialmente a la otra parte de aquello a lo que tenía derecho según el contrato.
3. El retraso en el cumplimiento que no sea esencial permite resolver el contrato si el comprador o el vendedor no cumplen en el plazo adicional de cumplimiento que le haya notificado la otra parte, que debe ser adecuado a las circunstancias. El plazo adicional se considera razonable si la otra parte no se opone sin dilación indebida.
4. El contrato puede resolverse anticipadamente si la otra parte declara o evidencia de cualquier otra forma el incumplimiento esencial de sus obligaciones.
5. La facultad de resolución del contrato se ejerce por medio de una notificación a la otra parte, salvo que, en el momento de notificar el plazo adicional a que se refiere el apartado 3, se haya establecido que la resolución es automática a su vencimiento.
1. El comprador que acepta un cumplimiento no conforme al contrato puede solicitar la reducción del precio.
2. La reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato.
3. El comprador que ha ejercido la facultad de reducir el precio puede pedir la restitución del precio pagado de más y, adicionalmente, una indemnización por otros daños que haya sufrido.
1. El comprador, en el caso regulado por el artículo 621-30, puede ejercer los remedios establecidos por la presente subsección.
2. Si la compraventa comprende varios bienes y el derecho o la pretensión del tercero afecta solo a alguno, el comprador solo puede resolver el contrato si consta claramente que no habría efectuado la compra sin el bien afectado por el derecho o la pretensión alegados.
1. Las pretensiones y acciones derivadas de los remedios que la presente subsección establece a favor del comprador y del vendedor se extinguen en el plazo de tres años, salvo que la ley fije otro plazo.
2. El cómputo del plazo establecido por el apartado 1 se inicia en el momento en que pueden ejercerse las acciones o pretensiones de la parte de que se trate.
3. En caso de falta de conformidad, el cómputo del plazo establecido por el apartado 1 se inicia en el momento en que el comprador conoce o puede conocer la falta de conformidad.
1. El contrato de compraventa y los otros de carácter oneroso pueden rescindirse si, en el momento de la conclusión del contrato, una de las partes dependía de la otra o mantenía con ella una relación especial de confianza, estaba en una situación de vulnerabilidad económica o de necesidad imperiosa, era incapaz de prever las consecuencias de sus actos, manifiestamente ignorante o manifiestamente carente de experiencia, y la otra parte conocía o debía conocer esta situación, se aprovechó de ello y obtuvo un beneficio excesivo o una ventaja manifiestamente injusta.
2. En la compraventa de consumo, el contrato puede rescindirse, además de por los motivos a que se refiere el apartado 1, si ocasiona en los derechos y obligaciones de las partes un grave desequilibrio en perjuicio del consumidor, contrario a las exigencias de la buena fe y la honradez de tratos.
1. El contrato de compraventa y los demás de carácter oneroso pueden rescindirse si la parte perjudicada prueba que, en el momento de la conclusión del contrato, el valor de mercado de la prestación que recibe es inferior a la mitad del valor de mercado de la prestación que realiza.
2. En el caso a que se refiere el apartado 1, la otra parte puede oponer que el pretendido desequilibrio se justifica en el riesgo contractual propio de los contratos aleatorios o en la existencia de una causa gratuita.
3. En los supuestos de opción de compra, el desequilibrio a que se refiere el apartado 1 debe existir en el momento en que se pacta la opción.
1. En el supuesto a que se refiere el artículo 621-45, a petición de la parte perjudicada, la autoridad judicial puede adaptar el contenido del contrato a la práctica contractual prevalente en el momento de su conclusión y a las exigencias de la buena fe y la honradez de los tratos.
2. En el supuesto a que se refiere el artículo 621-46, puede evitarse la rescisión del contrato mediante el pago en dinero del valor total de la prestación, con los intereses legales, a partir de la conclusión del contrato.
Las acciones establecidas por la presente subsección caducan en el plazo de cuatro años a contar desde la conclusión del contrato y no son renunciables en ese momento.
1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.
1. En la compraventa de inmuebles, salvo pacto en contrario, la referencia a la capacidad, medida o superficie del inmueble es indicativa, y las diferencias, en más o en menos, no dan lugar a la falta de conformidad, salvo que sean superiores a un 10 % o que la capacidad, medida o superficie indicadas sean un requisito para el uso específico, pactado o habitual a que se destinen los inmuebles de las mismas características.
2. En la compraventa de inmuebles en la que el precio se calcula por razón de la capacidad, medida o superficie del inmueble, una diferencia de capacidad que no sobrepase el 10 % de la medida pactada da lugar a una modificación proporcional del precio.
3. En la compraventa de inmuebles en la que el precio se pacta globalmente y no por razón de la capacidad del inmueble, la diferencia de superficie, en más o en menos, no da lugar a la modificación del precio ni a la falta de conformidad, siempre y cuando sea patente e inequívoca la intención de las partes de haber concluido el contrato en cualquier caso.
1. En la compraventa de una vivienda, un local u otro elemento de un edificio en construcción o rehabilitación que deba someterse a un régimen de propiedad horizontal, las partes pueden establecer la situación de comunidad sobre la finca en que se integra el inmueble vendido.
2. En el supuesto a que se refiere el apartado 1, el contrato debe incorporar la descripción del bien y de la finca o el conjunto en que se integra el bien como elemento independiente o privativo, con una referencia expresa a las circunstancias reguladas por el artículo 553-9.1.
3. Las partes pueden fijar el plazo final de construcción o rehabilitación, que no puede ser superior a diez años contados desde la obtención de la correspondiente licencia de obras. En defecto de pacto, el plazo final es el establecido por la licencia.
1. El contrato de compraventa de un inmueble en construcción o rehabilitación que no sea vivienda y que se concluya antes de la obtención de la licencia de obras debe establecer las características y condiciones de la obra, los plazos inicial y final de la construcción o rehabilitación y la calidad de los materiales empleados.
2. Las partes pueden fijar que el plazo final de construcción, que en ningún caso puede ser superior a diez años, se compute desde la conclusión del contrato o desde la obtención de la licencia. En este segundo caso, el plazo de obtención de la licencia de obras no puede ser superior a dos años.
1. La cuota del comprador en la comunidad constituida corresponde a la que tenga el elemento en construcción o rehabilitación en el régimen de propiedad horizontal en que se integra una vez construido o rehabilitado.
2. La comunidad conlleva la exclusión de la acción de división y de los derechos legales de adquisición preferente entre propietarios de diferentes viviendas, locales o elementos del edificio en construcción o rehabilitación.
3. La cuota del comprador, una vez finalizada la construcción o rehabilitación, da lugar a la propiedad separada sobre el elemento que ha sido objeto del contrato.
4. El vendedor puede otorgar una escritura de obra nueva y de constitución del régimen de la propiedad horizontal si hace constar una descripción individualizada del elemento vendido tal como aparece en la escritura de compraventa. Dicho elemento debe inscribirse a nombre del comprador.
1. El pacto de condición resolutoria establecido para el supuesto de falta de pago de todo o una parte del precio aplazado faculta al vendedor para resolver el contrato y recuperar el inmueble, siempre y cuando haya requerido previamente al comprador mediante un acta notarial que en un plazo de veinte días efectúe el pago, con la advertencia de que, si no lo hace, se resolverá la compraventa.
2. Si el pacto de condición resolutoria se ha formalizado en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplican a la resolución los preceptos del presente artículo. El pacto debe prever que, para que se produzca la resolución, la parte impagada del precio aplazado, incluidos, si procede, los intereses pactados, debe superar el 15 % del precio íntegro más los intereses. Se puede establecer que el vendedor retenga las cantidades pagadas por el comprador, con un máximo de la mitad de la cantidad total que haya debido percibir, de acuerdo con el contrato, hasta la fecha de la resolución. Si se han pactado intereses, la escritura debe incorporar un cuadro de amortización y el tipo de interés debe ser fijo, debe devengarse por meses vencidos y no puede ser superior al interés legal en el momento del otorgamiento de la escritura, incrementado en el 50 %. El vendedor no puede reclamar al comprador cantidad alguna por las cuotas futuras y no vencidas.
3. El procedimiento notarial de resolución, que se inicia una vez hecho el requerimiento establecido por el apartado 1 sin haber obtenido el pago del precio aplazado y en un acta separada, es el siguiente:
a) El notario debe solicitar al Registro de la Propiedad un certificado de dominio y cargas de la finca, que debe hacerse constar en una nota marginal. Una vez recibido el certificado, debe notificar al comprador la voluntad del vendedor de resolver el contrato, con efectos desde la fecha de la notificación, así como los titulares de derechos reales inscritos con posterioridad, en el domicilio que haya designado el comprador o que conste en el Registro según el certificado. Si consta expresamente el inmueble como vivienda de la familia, también debe notificarse al cónyuge o conviviente. La notificación debe ser personal. Si no puede notificarse personalmente, debe practicarse de acuerdo con lo establecido por la ley.
b) El comprador, en el plazo de quince días, puede oponerse a la resolución si paga la deuda, alega el pago de lo reclamado o la existencia de otra causa de oposición establecida en el contrato. En estos casos, el notario da por terminada su intervención y por concluido el procedimiento, y queda expedita la vía judicial o arbitral. No puede alegarse el pago si en la escritura de compraventa se convino que los pagos se harían mediante transferencias a la cuenta de provisiones del notario que la autoriza y no consta que los pagos se hayan efectuado.
c) En el supuesto de falta de oposición a la resolución o de oposición limitada a la liquidación practicada por el vendedor, el acta notarial de resolución constituye título para la inscripción del dominio del inmueble a favor del vendedor y para la cancelación de la inscripción de la condición resolutoria ejercida y la de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripción de la compraventa, salvo los relativos a litigios sobre la vigencia o el ejercicio de la propia condición resolutoria.
4. La readquisición por el vendedor conlleva la afección del inmueble, con carácter real, en beneficio del comprador y de los titulares de asientos posteriores, como garantía de la cantidad que, si procede, deba pagarse al comprador. En la reinscripción a favor del vendedor se hace constar esta afección, cuyo importe es la cantidad total que el vendedor ha percibido hasta la fecha de la resolución, según lo determinado por el acta notarial.
5. La afección del inmueble no se produce o se extingue total o parcialmente por las siguientes causas:
a) Consentimiento del comprador y, si procede, de los titulares de derechos posteriores.
b) Resolución judicial o laudo arbitral.
c) Consignación notarial de la cantidad garantizada o aval bancario por su importe.
d) Caducidad, una vez transcurridos ciento ochenta días desde la fecha de la reinscripción a favor del vendedor, salvo que haya una anotación anterior de demanda de oposición a la resolución o a la liquidación.
6. Los asientos registrales deben practicarse de acuerdo con lo dispuesto por la Ley hipotecaria.
1. En la compraventa a carta de gracia, el vendedor se reserva el derecho de redimir el bien vendido, con las condiciones que se hayan pactado.
2. El derecho de redimir el bien vendido debe ejercerse de acuerdo con lo establecido por los artículos 568-28 a 568-32.